L’abus du droit de propriété : définition, critères, exemples et sanctions

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L’abus du droit de propriété : définition et critères

Le droit de propriété est en principe absolu ; il n’est pas intrinsèquement limité. Le propriétaire peut a priori exercer son droit de propriété comme bon lui semble. Pourtant, ce caractère absolu du droit de propriété doit être relativisé dans le sens où le droit de propriété peut faire l’objet de limites. En particulier, la jurisprudence a depuis longtemps reconnu qu’il pouvait y avoir abus du droit de propriété.

Certes le propriétaire peut user, jouir et disposer de son bien « de la manière la plus absolue » (article 544 du Code civil). Mais son droit s’arrête là ou commence celui des autres ; il ne doit pas porter atteinte à la propriété d’autrui.

Concrètement, on considère qu’il y a abus du droit de propriété quand un propriétaire utilise son droit, non pas dans son intérêt ou pour son agrément, mais dans le seul but de nuire à son voisin.

L’abus du droit de propriété suppose donc une intention de nuire. Il faut que le propriétaire veuille causer du tort à son voisin.

Mais ce n’est pas tout ! Le seul but du propriétaire doit être celui de nuire à son voisin. L’acte réalisé par le propriétaire doit donc être dépourvu de toute utilité ; il doit ne lui être d’aucun intérêt. Le propriétaire agit uniquement pour nuire à son voisin.

Les exemples d’abus

De nombreux exemples d’abus du droit de propriété ont été reconnus en jurisprudence.

Dès le milieu du XIXème siècle, la jurisprudence a ainsi affirmé qu’un propriétaire abuse de son droit de propriété en construisant sur son toit une fausse cheminée afin de cacher la lumière du soleil à son voisin : « c’est méchamment que l’appelant, sans utilité pour lui et dans l’unique but de nuire à son voisin, a élevé, en face et presque contre la fenêtre de l’intimé, dont une partie se trouve déjà masquée par sa construction nouvelle, une fausse cheminée […], et qui enlève la presque totalité du jour qui reste à sa fenêtre » (CA Colmar, 2 mai 1855, Doerr). L’arrêt ajoute que « le droit de propriété doit avoir pour mesure la satisfaction d’un intérêt sérieux et légitime« . On retrouve déjà les deux critères dont on a parlé précédemment, à savoir l’intention de nuire au voisin et l’absence d’utilité ou d’intérêt pour le propriétaire.

Mais l’arrêt emblématique en matière d’abus du droit de propriété est sans doute l’arrêt Clément-Bayard (Cass. Req. 3 août 1915, n° 00-02.378). Dans cette affaire, un propriétaire avait fait ériger sur son terrain des carcasses de bois de seize mètres de hauteur surmontées de pics en fer afin de causer des dommages au ballon dirigeable de son voisin. Ce qui devait arriver arriva : lors d’une sortie, le ballon dirigeable du voisin a fini par heurter les constructions et s’est déchiré.

Selon la Cour de cassation, le dispositif édifié par le propriétaire « ne présentait pour l’exploitation du terrain aucune utilité et n’avait été édifié que dans l’unique but de nuire à son voisin« . Encore une fois, les deux critères sont réunis : l’absence d’utilité et l’intention de nuire au voisin. La Cour considère donc que le propriétaire a commis un abus du droit de propriété.

Par la suite, la jurisprudence a continué à reconnaître des cas d’abus du droit de propriété. Ainsi, la Cour de cassation a caractérisé un abus de droit à l’encontre d’un propriétaire qui avait planté à 0,85 mètres de la maison de son voisin un rideau de fougères de 1,70 mètres de hauteur pour cacher la lumière du soleil à son voisin (Cass. Civ. 1^re, 20 janvier 1964). Ici encore, la Cour de cassation prend la peine de relever l’absence d’utilité de ces plantations pour le propriétaire. Comme l’avait fait la Cour d’appel de Colmar en 1855, elle affirme que le droit de propriété a pour limite la satisfaction d’un intérêt sérieux et légitime. Le propriétaire peut exercer son droit de propriété comme bon lui semble, mais si ledit exercice cause à autrui un préjudice et que dans le même temps le propriétaire n’en retire aucun intérêt, alors il y a abus de droit.

Dans une autre affaire, un propriétaire avait fait poser des travées de ciment armé formant écran devant l’immeuble voisin. Ces travées empêchaient la lumière du soleil de passer et réduisaient donc l’ensoleillement de l’immeuble. La jurisprudence a affirmé que le propriétaire avait abusé de son droit de propriété (CA Riom, 5 mars 1968).

Mais l’abus du droit de propriété peut aussi être caractérisé lorsque le propriétaire refuse l’accès à son fonds sans motivation légitime et sérieuse. Ainsi, un propriétaire commet un abus de son droit de propriété en refusant l’installation provisoire d’un échafaudage dans sa propriété alors qu’aucun autre moyen ne peut être mis en œuvre pour que soient réalisés des travaux nécessaires sur le toit de son voisin (Cass. Civ. 3ème, 15 février 2012, n° 10-22.899).

Les sanctions de l’abus du droit de propriété

Aucun texte législatif ne reconnaît l’existence de l’abus du droit de propriété. Mais historiquement, la preuve de l’abus du droit de propriété doit être rapportée sous le prisme de l’ancien article 1382 du Code civil (aujourd’hui article 1240 du Code civil). Cet article dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Il s’agit du fondement de la responsabilité du fait personnel. Autrement dit, si une personne commet une faute qui a causé à autrui un préjudice, il sera possible d’engager sa responsabilité.

Pour prouver un abus en matière de droit de propriété, il faut donc que les trois conditions de l’article 1240 du Code civil soient réunies. Ces conditions sont les suivantes :

• une faute
• un dommage subi par la victime
• un lien de causalité entre la faute et le dommage

Si ces trois conditions sont réunies, le propriétaire verra sa responsabilité engagée. Il devra donc réparer le dommage qu’il a causé. Cette réparation pourra avoir lieu :

• soit en argent, par l’allocation au voisin de dommages et intérêts ;
• soit en nature (et c’est souvent le cas). La réparation en nature implique que le propriétaire mette un terme à la situation qui cause un préjudice à son voisin. S’il a par exemple fait ériger des constructions qui nuisent à son voisin, il devra procéder à l’enlèvement de ces constructions.

En conclusion, la théorie de l’abus du droit de propriété a permis de faire cesser certaines nuisances entre voisins. Mais aujourd’hui, les conflits de voisinage se résolvent surtout selon la théorie des troubles anormaux du voisinage. La théorie de l’abus de droit s’est en effet révélée insuffisante pour sanctionner tous les abus, et notamment ceux qui n’étaient pas fondés sur l’intention de nuire au voisin. A l’inverse, la théorie des troubles anormaux du voisinage ne suppose pas l’existence d’une faute pour s’appliquer, mais seulement celle d’un « trouble anormal ». Elle permet donc de faire cesser plus d’abus que la théorie de l’abus de droit.

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