L’usufruit : définition et régime

usufruit et nue-propriété

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L’usufruit : définition

 

L’usufruit est un droit réel qui ne confère pas à son titulaire l’ensemble des attributs du droit de propriété. Plus précisément, l’usufruit désigne « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (article 578 du Code civil).

Autrement dit, une personne, l’usufruitier, aura l’usus et le fructus sur la chose, tandis qu’une autre personne, le nu-propriétaire, conservera l’abusus. Pour rappel, l‘usus désigne le droit d’user de la chose, le fructus correspond au droit de jouir de la chose et l’abusus donne le droit de disposer de la chose.

L’usufruit se distingue donc de la servitude, qui ne confère que l’usus.

 

Les sources de l’usufruit

On distingue l’usufruit établi par la loi, l’usufruit établi par la volonté de l’homme et l’usufruit établi par prescription acquisitive :

  • L’usufruit établi par la loi : L’usufruit peut être établi par la loi en particulier dans 2 cas :
    • L’usufruit du conjoint survivant : en cas de décès, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, et la propriété du quart des biens en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux (article 757 du Code civil).
    • Le droit de jouissance légale des parents sur les biens de leur enfant mineur (article 382 du Code civil).
  • L’usufruit établi par la volonté de l’homme : L’usufruit peut également être établi par un acte (soit une convention, soit un acte unilatéral, comme un testament).
  • L’usufruit établi par la prescription acquisitive : Comme la propriété, l’usufruit peut être établi par une possession prolongée. Pour les meubles, l’établissement de l’usufruit est instantané (article 2276 du Code civil). Pour les immeubles, l’usufruit sera établi après une possession de 30 ans, ou 10 ans si le possesseur a un juste titre et est de bonne foi. C’est ce qu’on appelle l’usucapion.

 

Les caractères de l’usufruit

Le caractère réel

L’usufruit est un droit réel en ce qu’il porte sur une chose, et non sur une personne.

L’usufruitier doit donc être distingué du locataire, qui n’a pas de droit réel mais un droit personnel à l’encontre du bailleur. Le bailleur doit procurer au locataire la jouissance paisible du bien loué. A l’inverse, le nu-propriétaire n’a aucune obligation à l’égard de l’usufruitier, si ce n’est celle de respecter son droit d’usufruit.

Le caractère temporaire

L’usufruit est par essence un droit temporaire (pour les personnes physiques, sa durée maximum est celle de la vie de son titulaire, tandis que pour les personnes morales, il ne peut être concédé pour une durée supérieure à 30 ans (article 619 du Code civil)).

Ainsi, il n’est pas transmissible à cause de mort, mais seulement cessible entre vifs (article 595 du Code civil).

 

L’objet de l’usufruit

L’usufruit peut concerner :

  • autant des biens immeubles que des biens meubles (article 581 du Code civil).
  • autant des biens corporels que des biens incorporels (exemple : des valeurs mobilières).
  • autant des biens non-consomptibles que des biens consomptibles (exemples : l’argent, les grains, les liqueurs (article 587 du Code civil)). En cas d’usufruit sur des choses consomptibles, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution.
  • l’ensemble d’un patrimoine (exemple : en cas de succession) ou un seul bien.

 

Le régime de l’usufruit

 

Les droits et obligations de l’usufruitier

Les droits de l’usufruitier

L’usufruitier a d’abord un droit d’usage et de jouissance sur le bien. Il peut user de la chose et en percevoir les fruits. Il n’a en revanche pas le droit de percevoir les produits. En ce qu’ils portent atteinte à la substance de la chose, les produits relèvent non pas du fructus, mais de l’abusus.

L’usufruitier dispose également d’une action confessoire pour faire reconnaître son droit d’usufruit.

Enfin, l’usufruitier peut céder son droit d’usufruit (article 595 du Code civil).

Les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier a des droits, mais il a également un certain nombre d’obligations :

  • L’obligation de conserver la substance de la chose : L’usufruitier doit à la fois ne pas dégrader la chose, et en respecter la destination. A noter qu’au début de l’usufruit, l’usufruitier doit établir un document fixant l’assiette de son usufruit, ce qui permettra de vérifier si la substance a été conservée au terme de l’usufruit.
  • L’obligation de jouir raisonnablement de la chose : Il doit administrer la chose comme le ferait un propriétaire diligent et soigneux.
  • L’obligation d’entretenir la chose : Les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier (article 605 du Code civil). A noter que :
    • Le nu-propriétaire n’est tenu qu’aux grosses réparations.
    • Le nu-propriétaire peut obliger l’usufruitier à procéder aux réparations d’entretien (Cass. Civ. 1ère, 21 mars 1962), mais l’usufruitier, quant à lui, ne peut obliger le nu-propriétaire à procéder aux grosses réparations (Cass. Civ. 1ère, 18 déc. 2013, n° 12-18.537).
  • L’obligation d’acquitter les charges usufructuaires : Les charges usufructuaires, c’est-à-dire les charges périodiques qui représentent la contrepartie de la jouissance du bien, doivent être acquittées par l’usufruitier. Exemples : la taxe foncière, la taxe d’habitation…
  • L’obligation de restituer la chose : A la fin de l’usufruit, l’usufruitier ou, plus souvent, ses héritiers (puisque le décès de l’usufruitier est le terme normal de l’usufruit), doivent restituer la chose au propriétaire. En principe, la restitution a lieu en nature. Mais elle a lieu par équivalent si le bien a été détruit par la faute de l’usufruitier.

 

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Les droits du nu-propriétaire

Si l’usufruitier dispose de certains droits, le nu-propriétaire conserve tout de même les droits suivants :

  • Le droit de disposer de la chose : Le nu-propriétaire peut aliéner le bien (mais seulement sa nue-propriété, pas l’usufruit).
  • Le droit de percevoir les produits : C’est l’usufruitier qui a droit aux fruits, mais le nu-propriétaire a droit aux produits.
  • Le droit d’accomplir des actes de conservation : Le nu-propriétaire a le droit d’accomplir des actes matériels ou juridiques nécessaires à la conservation du bien.
  • Le droit de demander la déchéance en cas d’abus de jouissance : Si l’usufruitier commet des dégradations sur le fonds ou le laisse dépérir faute d’entretien, le nu-propriétaire peut demander la déchéance de l’usufruit pour abus de jouissance (article 618 du Code civil).

Les obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire a d’abord l’obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier. Il doit respecter les droits de l’usufruitier. Exemple : il ne peut pas modifier la destination du bien en cours d’usufruit.

Le nu-propriétaire a également l’obligation d’acquitter les charges extraordinaires. Exemple : les frais de procédure qui ne sont pas relatifs à la jouissance du bien.

 

L’extinction de l’usufruit

L’usufruit s’éteint dans les cas suivants :

  • Le décès de l’usufruitier (en cas d’usufruit viager).
  • La survenance du terme conventionnel ou légal.
  • La consolidation, qui a lieu lorsque l’usufruitier acquiert la nue-propriété ou lorsque le nu-propriétaire acquiert l’usufruit. Exemples : par succession ou par cession.
  • La prescription extinctive : l’usufruit s’éteint par non-usage trentenaire.
  • La renonciation de l’usufruitier à son droit (article 622 du Code civil).
  • La perte totale de la chose faisant l’objet de l’usufruit (article 623 du Code civil).
  • La déchéance pour abus de jouissance (voir ci-dessus).

 

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La servitude : définition, caractères et régime

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Le droit de propriété peut être démembré. Dans un tel cas, ses attributs (usus, fructus et abusus) seront répartis entre plusieurs personnes ; le droit de propriété sera exercé sur le bien de manière concurrente à un autre droit réel.

Les principaux démembrements de la propriété sont la servitude et à l’usufruit. Dans cet article, nous nous concentrerons sur la servitude. Nous en donnerons une définition, puis nous en détaillerons les caractères. Ensuite, nous analyserons les différentes classifications des servitudes, avant d’aborder le régime des servitudes. L’analyse du régime des servitudes nous permettra d’en donner les conditions d’exercice, ainsi que les modalités de protection et d’extinction.

 

La servitude : définition

La servitude est une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds appartenant à un autre propriétaire (article 637 du Code civil). Exemple : un droit de passage. A noter que seuls les immeubles par nature peuvent être l’objet de servitudes. Sont donc exclus les meubles et les immeubles par destination.

La servitude est donc un rapport entre deux fonds appartenant à des propriétaires différents, en vertu duquel l’un des fonds (le fonds servant) est assujetti à une charge au bénéfice d’un autre (le fonds dominant). C’est l’utilité pour le fonds dominant qui justifie le démembrement de la propriété du fonds servant.

 

Les caractères de la servitude

Le caractère réel

La servitude a un caractère réel en ce qu’elle porte sur un fonds, et non sur la personne de son propriétaire.

C’est pourquoi les servitudes de faire sont interdites. Une servitude ne peut imposer au propriétaire du fonds servant l’accomplissement d’une prestation positive.

Le caractère accessoire

La servitude a un caractère accessoire en ce qu’elle ne peut être séparée de la propriété des fonds servant et dominant : elle se transmet de plein droit avec la propriété des fonds et ne peut être cédée séparément des fonds.

Le caractère perpétuel

Du fait de son caractère accessoire au droit de propriété, la servitude est également perpétuelle ; elle a vocation à durer aussi longtemps que les fonds auxquels elle est liée.

Toutefois, à la différence du droit de propriété, la servitude se perd par le non-usage trentenaire.

 

Les classifications des servitudes

 

Les classifications selon la nature des servitudes

Servitudes continues et servitudes discontinues

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait de l’homme (exemples : les conduites d’eau, les égouts).

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait de l’homme pour être exercées (exemples : les droits de passage et de puisage) (article 688 du Code civil).

Servitudes apparentes et servitudes non-apparentes

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs (exemples : une porte, une fenêtre).

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence (exemple : la prohibition de bâtir sur un fonds) (article 689 du Code civil).

A noter que les servitudes discontinues (apparentes ou non), ainsi que les servitudes continues et non apparentes, ne peuvent s’acquérir que par titre (article 691 du Code civil). En revanche, les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par titre, par possession trentenaire (article 690 du Code civil) ou par destination du père de famille (article 692 du Code civil).

Servitudes d’utilité publique et servitudes d’utilité privée

Les servitudes d’utilité publique n’ont pas de fonds dominant puisqu’elles sont établies dans l’intérêt général (exemple : une servitude de passage de ligne électrique). Elles sont d’ordre public, inaliénables et imprescriptibles.

A l’inverse, les servitudes d’utilité privée ont bien un fonds dominant.

 

La classification selon le mode d’établissement des servitudes

On distingue les servitudes imposées par la loi des servitudes établies par le fait de l’homme.

Les servitudes imposées par la loi

La loi peut imposer des servitudes entre plusieurs fonds, soit dans l’intérêt mutuel des deux voisins, soit dans l’intérêt exclusif de l’un des fonds. Ces servitudes sont :

  • Les servitudes dérivant de la situation des lieux. Exemple : Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement (article 640 du Code civil).
  • Les servitudes liées aux plantations. Exemple : Il faut respecter une certaine distance avec le fonds voisin pour planter des arbres (article 671 du Code civil).
  • Les servitudes de vues. Exemple : L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture (article 675 du Code civil).
  • La servitude de passage : en cas de fonds enclavé, il est possible de passer sur le fonds d’autrui pour accéder à la voie publique (article 682 du Code civil).

Les servitudes établies par le fait de l’homme

En dehors de ce que prévoit la loi, des propriétaires peuvent établir les servitudes « que bon leur semble » (article 686 du Code civil). Ces servitudes peuvent être établies :

  • Par le titre : Le propriétaire du fonds servant reconnaît la servitude dans un acte (soit une convention, soit un acte unilatéral, comme un testament).
  • Par la possession trentenaire : Elle ne peut établir que les servitudes continues et apparentes (article 690 du Code civil).
  • Par destination du père de famille :
    • Elle ne peut établir que les servitudes continues et apparentes (article 692 du Code civil).
    • Il y a destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude (article 693 du Code civil). La servitude naît donc au moment de la division du fonds en deux fonds distincts, si le propriétaire avait organisé le fonds suivant une configuration correspondant, en fait, à une servitude. Exemple : installation d’une canalisation traversant l’un des fonds pour déverser les eaux usées de l’autre fonds.

 

Le régime des servitudes

 

L’exercice de la servitude

En ce qui concerne le propriétaire du fonds dominant

Le propriétaire du fonds dominant a un droit d’usage de la servitude.

Le droit de servitude emporte « tout ce qui est nécessaire pour en user » (article 696 alinéa 1 du Code civil). Exemple : la servitude de puisage emporte nécessairement le droit de passage (article 696 alinéa 2 du Code civil).

En outre, celui auquel est due une servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver (article 697 du Code civil).

Mais le droit d’usage dont bénéficie le propriétaire du fonds dominant est limité par le principe de fixité de la servitude.

En effet, le propriétaire du fonds dominant ne peut pas modifier la servitude (exemples : modifier l’assiette de la servitude ou la déplacer) ; il « ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier » (article 702 du Code civil). A noter que cette interdiction de changer la servitude ne s’applique pas qu’aux servitudes fondées sur un titre, mais à toutes les servitudes, à l’exception de la servitude légale de passage en cas d’enclave.

En ce qui concerne le propriétaire du fonds servant

Le propriétaire du fonds servant a une obligation de respect de la servitude. Le principe de fixité de la servitude lui impose de ne rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude, ou à le rendre plus incommode (article 701 alinéa 1 du Code civil).

Toutefois, le propriétaire du fonds servant peut imposer à l’autre un déplacement de l’assiette de la servitude si la situation de la servitude est devenue plus onéreuse pour lui et si le nouvel endroit proposé au propriétaire du fonds dominant est aussi commode pour l’exercice de ses droits (article 701 alinéa 3 du Code civil).

 

La protection de la servitude

En ce qui concerne le propriétaire du fonds dominant

Le propriétaire du fonds dominant dispose d’une action confessoire de servitude pour faire reconnaître son droit de servitude.

Cette action confessoire est l’équivalent de l’action en revendication pour le droit de propriété.

En ce qui concerne le propriétaire du fonds servant

Le propriétaire du fonds servant dispose d’une action négatoire de servitude pour contester l’existence ou l’assiette d’une servitude.

 

L’extinction de la servitude

La servitude peut s’éteindre aussi bien en raison de causes d’extinction de droit commun qu’en raison de causes d’extinction propres aux servitudes.

Les causes d’extinction de droit commun sont les suivantes :

  • La renonciation par le propriétaire du fonds dominant
  • La survenance du terme, si un terme avait été prévu dans l’acte constitutif
  • La disparition des conditions pour les servitudes légales. Exemple : Pour la servitude de passage en cas d’enclave, la disparition de la situation d’enclave fait disparaître la servitude.

Mais il existe également des causes d’extinction spécifiques aux servitudes. Ce sont :

  • L’impossibilité d’user de la servitude : La servitude cesse lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user (article 703 du Code civil). A noter qu’il faut véritablement une impossibilité d’exercice ; les servitudes ne s’éteignent pas car elles ont perdu leur utilité (Cass. Civ. 3ème, 25 oct. 2011, n°10-25.906). En outre, si l’impossibilité d’exercice est temporaire et qu’elle a duré moins de trente ans, la servitude renaît quand les choses sont rétablies de sorte qu’on puisse de nouveau en user (article 704 du Code civil).
  • Le non-usage trentenaire : La servitude s’éteint si elle n’a pas été utilisée pendant trente ans (article 706 du Code civil). A noter toutefois que cette cause d’extinction ne s’applique qu’aux servitudes établies par le fait de l’homme. Par ailleurs, le point de départ du délai de prescription n’est pas le même pour les servitudes continues et discontinues. Pour les servitudes discontinues, le délai commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de la servitude. Pour les servitudes continues, le délai ne commence à courir que du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude. Exemple : le commencement de travaux.
  • La confusion : Il y a confusion lorsque la propriété du fonds servant et celle du fonds dominant sont réunies entre les mains d’une même personne. Cela entraîne l’extinction de la servitude (article 705 du Code civil). Exemples : la confusion peut résulter d’une vente, d’une succession, d’une donation…

 

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L’indivision : définition, caractères, composition et régime

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En principe, un bien appartient en pleine propriété à une seule personne : c’est ce qu’on appelle la propriété individuelle. Mais parfois, le droit de propriété a plusieurs titulaires : plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. C’est ce qu’on appelle la propriété collective. Il existe différents régimes de propriété collective :

  • un régime de droit commun : l’indivision.
  • un régime spécial en matière de voisinage : la mitoyenneté.
  • un régime spécial en matière d’immeubles : la copropriété des immeubles bâtis.

Dans cet article, nous nous focaliserons sur le régime de droit commun qui est l’indivision. Nous en donnerons une définition. Puis nous en exposerons les caractères et la composition. Enfin, nous détaillerons le régime de l’indivision, en distinguant entre l’indivision légale et l’indivision conventionnelle.

 

L’indivision : définition

L’indivision désigne la situation où plusieurs personnes (qu’on appelle les indivisaires ou coindivisaires) exercent sur un même bien des droits réels de même nature sans division matérielle des parts. Exemples :

  • en cas de décès, il peut y avoir indivision s’il y a plusieurs héritiers.
  • il peut y avoir indivision si des biens sont acquis par plusieurs personnes.

Le bien appartient à tous les indivisaires mais chacun d’entre eux est pleinement propriétaire d’une fraction des droits, c’est-à-dire d’une quote-part abstraite sur le bien, qui ne sera matériellement fixée que par l’opération de partage qui mettra un terme à l’indivision.

Le partage consiste à attribuer à chaque indivisaire des biens pour une valeur égale à celle de ses droits dans l’indivision (chaque indivisaire reçoit à titre individuel la propriété exclusive d’une partie des biens, à hauteur de la part qu’il avait dans l’indivision). Il peut être conventionnel (si les indivisaires sont d’accord) ou judiciaire (en cas de désaccord). Il a un effet rétroactif : on fait comme s’il n’y avait jamais eu d’indivision. L’indivisaire sera censé avoir toujours été le propriétaire exclusif du bien qu’il a reçu dans son lot.

Il faut bien comprendre que l’indivision peut concerner autant des biens immeubles que des biens meubles.

Par ailleurs, elle peut porter sur d’autres droits que le droit de propriété : il peut y avoir indivision sur la seule jouissance du bien (usufruit indivis) ou sur la seule nue-propriété (nue-propriété indivise).

Enfin, il peut y avoir indivision sur l’ensemble d’un patrimoine (exemple : en cas de succession) ou sur un seul bien.

 

Les caractères de l’indivision

Le caractère provisoire

Par nature, l’indivision est provisoire et chaque indivisaire a toujours le droit de demander le partage (article 815 du Code civil).

Mais le caractère provisoire peut être écarté dans certains cas :

  • Le sursis temporaire au partage : Un indivisaire peut demander en justice le sursis au partage pour 2 ans si sa réalisation immédiate risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis (article 820 du Code civil).
  • Le maintien de l’indivision : En cas de succession, si l’indivision porte sur une entreprise, ou sur un local d’habitation ou à usage professionnel, le maintien de l’indivision peut être demandé par les héritiers mineurs ou le conjoint survivant pendant une durée de 5 ans (articles 821 à 823 du Code civil).
  • L’attribution éliminatoire : Si un indivisaire souhaite le partage mais pas les autres, le juge peut, à la demande de l’un ou de plusieurs d’entre eux, attribuer sa part à celui qui a demandé le partage (article 824 du Code civil). Dans ce cas, l’indivision est maintenue pour les autres indivisaires.
  • La convention d’indivision : Si l’indivision est organisée dans une convention (voir ci-dessous), cette dernière peut prévoir pour l’indivision une durée déterminée d’au maximum 5 ans, renouvelable (article 1873-3 du Code civil). Le partage ne peut pas avoir lieu avant le terme, sauf justes motifs. A noter que la convention peut également être conclue pour une durée indéterminée. Dans ce cas, le partage pourra être provoqué à tout moment, sauf mauvaise foi ou contretemps.

Le caractère désorganisé

En principe, l’indivision n’est organisée par aucune structure.

Toutefois, l’indivision peut être organisée dans un contrat. Ce contrat doit être écrit à peine de nullité.

 

La composition de l’indivision

L’indivision se compose d’un actif et d’un passif, qui forment la masse indivise.

L’actif

Il se compose des biens meubles ou immeubles qui existaient à la constitution de l’indivision.

Il est augmenté des biens subrogés aux biens indivis : « sont de plein droit indivis, par l’effet d’une subrogation réelle, les créances et indemnités qui remplacent des biens indivis, ainsi que les biens acquis, avec le consentement de l’ensemble des indivisaires, en emploi ou remploi des biens indivis » (article 815-10 alinéa 1 du Code civil).

Il est également augmenté des fruits et revenus produits par les biens indivis (article 815-10 alinéa 2 du Code civil). Exemple : les loyers produits par la location du bien. A noter cependant que tout indivisaire peut demander sa part annuelle dans les bénéfices, déduction faite des dépenses entraînées par les actes auxquels il a consenti ou qui lui sont opposables (article 815-11 du Code civil).

Il est diminué par l’éventuelle rémunération de l’indivisaire qui gère les biens indivis (article 815-12 du Code civil).

Le passif

Il se compose des dettes qui existaient à la constitution de l’indivision (exemple : les dettes du défunt) et des frais de conservation et de gestion des biens indivis.

La situation des créanciers doit être distinguée selon qu’ils sont créanciers de l’indivision ou créanciers d’un indivisaire :

  • Les créanciers de l’indivision : Ils seront payés par prélèvement sur l’actif avant le partage. Ils peuvent en outre poursuivre la saisie et la vente des biens indivis.
  • Les créanciers d’un indivisaire : Ils ne peuvent pas saisir sa part dans les biens indivis. Mais ils ont la faculté de provoquer le partage au nom de leur débiteur (article 815-17 du Code civil).

 

Le régime de l’indivision

 

En l’absence de convention d’indivision, le régime légal de l’indivision (articles 815 et suivants du Code civil) s’appliquera. De même, si la convention d’indivision ne règle pas certains points, ces points seront réglés par le régime légal.

Il faut donc distinguer entre l’indivision légale et l’indivision conventionnelle.

 

L’indivision légale

La gestion de l’indivision

Il faut distinguer selon que les actes effectués sont des actes conservatoires, des actes d’administration ou des actes de disposition :

  • Les actes conservatoires (exemple : les réparations) : Ils peuvent être faits par un seul indivisaire, à charge pour l’indivision d’en supporter le coût (article 815-2 du Code civil).
  • Les actes d’administration (exemples : les travaux d’entretien, la mise en location d’un bien) : Ils peuvent être pris par les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis (article 815-3 du Code civil). A noter que les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent également donner à un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général couvrant les actes d’administration. En outre, si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition.
  • Les actes de disposition (exemples : la vente ou l’hypothèque d’un immeuble) : Ils doivent être pris à l’unanimité.

Il faut également noter qu’en cas de difficultés, le juge peut intervenir :

  • Si un indivisaire se trouve hors d’état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter en justice à le représenter (article 815-4 du Code civil).
  • Si un indivisaire met en péril l’intérêt commun en refusant de consentir à un acte nécessaire, le juge peut autoriser la conclusion de l’acte sans son accord (article 815-5 du Code civil).
  • Si des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis souhaitent aliéner un bien indivis (acte de disposition qui requiert en principe l’unanimité), le juge peut autoriser cette aliénation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires (article 815-5-1 du Code civil).
  • De manière plus générale, le juge peut autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun (article 815-6 du Code civil).

Les droits des indivisaires

D’abord, sauf exceptions, chaque indivisaire a le droit de demander le partage

Ensuite, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires (article 815-9 du Code civil). L’indivisaire qui use ou jouit privativement du bien indivis est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Enfin, chaque indivisaire dispose d’un droit individuel et exclusif sur sa quote-part : il peut la vendre, la donner, y renoncer… Mais chacun des autres indivisaires a :

  • En cas de cession à un tiers à l’indivision : un droit de préemption qui lui permet d’acquérir le bien par préférence au tiers (article 815-14 du Code civil).
  • En cas d’adjudication (vente aux enchères du bien indivis) : un droit de substitution qui lui permet de se substituer à l’acquéreur (article 815-15 du Code civil).

 

L’indivision conventionnelle

Les règles gouvernant les conventions d’indivision figurent aux articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil.

La gestion de l’indivision

Outre la durée de l’indivision, la convention peut prévoir les modalités de désignation et de révocation et les pouvoirs du ou des gérants qui seront nommés par les indivisaires.

Les gérants peuvent être des indivisaires ou des tiers.

Ils ont droit à une rémunération (article 1873-10 du Code civil).

Ils sont responsables des fautes commises dans leur gestion (article 1873-10 du Code civil).

Les droits et devoirs des indivisaires

Les indivisaires disposent d’un certain nombre de droits :

  • Ils nomment et révoquent les gérants.
  • Ils prennent les décisions qui excèdent les pouvoirs des gérants.
  • En outre, chaque indivisaire a un droit à l’information : il peut exiger la communication de tous les documents relatifs à la gestion.

Mais les indivisaires ont également des devoirs. Ainsi, chaque indivisaire est tenu de participer aux dépenses de conservation des biens indivis, aux bénéfices et aux pertes d’exploitation (article 1873-11 du Code civil).

 

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Les meubles par anticipation : définition, distinction avec les meubles par nature

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L’article 527 du Code civil dispose que « les biens sont meubles par leur nature ou par la détermination de la loi ». Pourtant, il n’existe pas que deux catégories de meubles. Il faut ajouter une troisième catégorie, créée par la jurisprudence : les meubles par anticipation.

 

Les meubles par anticipation : définition

Les meubles par anticipation sont des immeubles par nature, considérés par la loi comme meubles car ils sont destinés à être détachés du sol. Ce sont des biens dont la fixité est temporaire.

Autrement dit, ce sont des immeubles que l’on considère fictivement comme des meubles, car on tient compte non pas de leur nature actuelle (immeuble) mais de leur nature future (meuble). Leur destination est de devenir des meubles. Dès lors, on anticipe en les traitant comme des meubles, car ils ont vocation à devenir des meubles.

Quel est l’intérêt de cette qualification ? Très simplement, l’acte juridique qui porte sur le bien qualifié de meuble par anticipation aura lui-même une nature mobilière. Par exemple, si des biens considérés comme des meubles par anticipation font l’objet d’une vente, la vente sera mobilière, et non immobilière. Dès lors, la vente n’aura pas à être publiée au service de la publicité foncière, comme c’est le cas pour les immeubles.

Ainsi, la vente d’un arbre en vue de sa coupe par l’acheteur est considérée comme une vente mobilière, parce que l’arbre lui-même est considéré comme un meuble par anticipation.

On peut citer de nombreux autres exemples de meubles par anticipation :

  • les récoltes vendues sur pied
  • les matériaux issus de la démolition d’un immeuble
  • les produits des mines ou des carrières, etc…

Cette catégorie des meubles par anticipation est aux meubles ce que les immeubles par destination sont aux immeubles. Les immeubles par destination sont des biens meubles par nature, mais que l’on considère fictivement comme des immeubles car ils sont affectés à un immeuble. Le raisonnement est donc le même que pour les meubles par anticipation : on ne prend pas seulement en compte la nature du bien (meuble) mais sa destination (immeuble).

 

Maintenant que nous avons bien défini ce que sont les meubles par anticipation, nous pouvons les distinguer des autres catégories de meubles, à savoir les meubles par nature et les meubles par détermination de la loi.

 

La distinction entre les meubles par anticipation, les meubles par nature et les meubles par détermination de la loi

Les meubles par nature forment en réalité la première catégorie des meubles. Il s’agit de tous les biens qui sont mobiles par leur nature, qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre (article 528 du Code civil). Ils diffèrent donc des meubles par anticipation en ce qu’ils sont par nature mobiles, alors que les meubles par anticipation sont fixes (au moins temporairement).

Les exemples sont infinis : une armoire, une voiture, une table, un lit, un navire…

Il existe toutefois des meubles par nature dont le régime diffère sensiblement de celui des autres meubles par nature. Il s’agit des aéronefs, bateaux et navires. Ces biens font l’objet d’un régime de publicité spécifique qui les rapproche des immeubles (immatriculation sur un registre tenu par l’administration).

En outre, il ne faut pas oublier qu’un bien meuble ne sera qualifié de meuble par nature que s’il n’est pas affecté à un immeuble par nature. En effet, dès lors qu’il remplit les deux conditions de l’immobilisation par destination (appartenir au même propriétaire que l’immeuble, et être soit affecté au service ou à l’exploitation d’un fonds, soit attaché à perpétuelle demeure), il sera qualifié d’immeuble par destination.

Les meubles par détermination de la loi, quant à eux, sont tous les droits et actions qui ne portent pas sur un immeuble. Il s’agit de la catégorie opposée à celle des immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent, qui désignent tous les droits et actions qui portent sur des immeubles. Ainsi, tous les droits et actions qui ne portent pas sur des immeubles sont considérés par la loi comme des meubles. Par conséquent, sont des meubles :

  • Les droits réels portant sur un meuble, comme un usufruit par exemple
  • Les droits personnels (droits de créance), comme les parts et actions de sociétés
  • Les biens incorporels, comme un fonds de commerce, une clientèle, une marque…
  • Les actions en justice qui portent sur un meuble

 

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Les immeubles par destination : définition et distinction avec les immeubles par nature

immeuble par destination

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La distinction entre les immeubles par destination et les immeubles par nature

Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent (article 517 du Code civil). On distingue donc trois types d’immeubles.

Les immeubles par destination sont des biens meubles par nature, mais qui sont considérés par la loi comme des immeubles en raison de leur destination, qui est d’être affectés à un immeuble par nature dont ils constituent l’accessoire. Il s’agit d’une application de la règle selon laquelle “l’accessoire suit le principal”.

En conséquence, ces biens sont soumis au même régime juridique que l’immeuble auquel ils sont rattachés. Par exemple, en cas de saisie, la saisie de l’immeuble par nature s’étendra aux meubles devenus immeubles par destination (la vente de l’immeuble emportera la vente des immeubles par destination). Les immeubles par destination suivent donc le fonds. Cela permet d’éviter la dissociation d’un fonds et des biens indispensables à son exploitation ou des biens attachés à perpétuelle demeure.

Les immeubles par destination sont donc des biens que l’on peut déplacer. A contrario, les immeubles par nature sont fixes : il s’agit du sol et de tout ce qui est fixé au sol. On peut citer comme exemples d’immeubles par nature :

  • Les constructions : les bâtiments, les ponts, les canalisations… A noter que les matériaux qui ont servi à la construction (les pierres, le plâtre, la peinture…) sont aussi des immeubles par nature s’ils lui sont indissociablement liés et ne peuvent être enlevés sans porter atteinte à son intégrité (Cass. Ass. Plén., 15 avril 1988).
  • Les végétaux : les arbres, les fruits non encore cueillis…

Enfin, il faut dire un mot sur la troisième et dernière catégorie d’immeubles : les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent. Ce sont exclusivement des biens incorporels. Il s’agit des droits portant sur des immeubles. Ainsi :

  • Un droit d’usufruit sur un immeuble est lui-même un immeuble.
  • Une action en justice portant sur un immeuble est un immeuble.

Maintenant que nous avons bien distingué les immeubles par destination des immeubles par nature et des immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent, nous pouvons exposer les conditions pour qu’un bien puisse être qualifié d’immeuble par destination.

 

Les conditions pour qu’un bien puisse être qualifié d’immeuble par destination

Deux conditions sont nécessaires pour qu’un bien puisse être qualifié d’immeuble par destination.

D’abord, le bien doit appartenir au propriétaire de l’immeuble par nature. Autrement dit, la même personne doit être propriétaire de l’immeuble par nature et du bien meuble affecté à cet immeuble par nature dont il constitue l’accessoire.

Ensuite, le propriétaire de l’immeuble par nature doit avoir la volonté de créer un lien entre le bien meuble et le bien immeuble. Ce lien peut être économique ou matériel.

Le lien économique fait référence aux biens affectés au service ou à l’exploitation d’un fonds (article 524 du Code civil). Ce sont les biens qui sont utiles économiquement à l’immeuble auquel ils sont affectés. Ainsi, les animaux affectés à l’exploitation d’un fonds agricole sont soumis au régime des immeubles par destination. De même, le tracteur que l’agriculteur utilise pour exploiter son champ est un immeuble par destination.

Mais pour être qualifié d’immeuble par destination, le bien meuble ne doit pas seulement être utile à l’exploitation du fonds, il doit lui être indispensable. Par exemple, un stock de cognac produit par un domaine, destiné à être vendu, ne peut pas être considéré comme affecté spécialement à l’exploitation du domaine, cette exploitation pouvant s’exercer sans l’existence d’un stock. Par conséquent, le stock de cognac ne peut pas être considéré comme un immeuble par destination (Cass. Civ. 1ère, 1er décembre 1976, n° 75-14.882).

Le lien matériel, quant à lui, fait référence aux biens attachés à perpétuelle demeure (article 525 du Code civil). Il s’agit des meubles qui sont des accessoires permanents de l’immeuble par nature, qui ont une fonction somptuaire, d’ornement et qui ne peuvent être détachés sans être détériorés ou sans détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés (exemples : les glaces, les tapisseries, les tableaux scellés dans un mur…). Comme expliqué précédemment, le meuble incorporé devient immeuble par nature s’il est indissociablement lié à la construction et ne peut être détaché sans porter atteinte à son intégrité (exemples : une fenêtre, une porte…). A l’inverse, c’est un immeuble par destination si son détachement reste concevable.

Pour être qualifié d’immeuble par destination, le bien doit donc pouvoir être détaché, mais ce détachement ne doit pouvoir se faire qu’en détériorant le bien ou la partie du fonds à laquelle il est attaché. Par exemple, un radiateur qui peut être détaché sans être détérioré ou sans détériorer le mur auquel il est attaché, ne sera pas considéré comme un immeuble par destination.

 

La fin de l’immobilisation par destination

Quelles sont les conditions pour que l’immeuble par destination redevienne un meuble ?

La jurisprudence considère depuis longtemps que la seule volonté du propriétaire n’est pas suffisante pour mettre fin à l’immobilisation par destination : attendu que la qualité d’immeuble par destination dépend de conditions fixées par la loi et que la seule volonté du propriétaire, impuissante à créer arbitrairement des immeubles par destination, ne saurait non plus suffire à leur faire perdre cette qualité s’il n’y a eu soit séparation effective en l’immeuble par nature et l’immeuble par destination, soit aliénation de l’un ou de l’autre (Cass. Civ., 27 juin 1944).

Comme l’indique la Cour de cassation dans l’attendu précité, il y a en réalité deux possibilités pour faire cesser l’immobilisation par destination :

  • la séparation matérielle de l’immeuble par nature et de l’immeuble par destination. Si par exemple j’ai scellé un tableau dans un mur, mais que je détache ce tableau du mur, alors l’immobilisation par destination prend fin : le tableau redevient un meuble.
  • l’aliénation de l’immeuble par nature ou de l’immeuble par destination. Reprenons l’exemple du tableau scellé dans le mur. Si je vends le tableau alors qu’il est encore accroché au mur, cette vente emportera cessation de l’immobilisation par destination. Le tableau redeviendra immédiatement un meuble, même s’il est encore scellé dans le mur.

Attention ! Comme on l’a vu, la volonté du propriétaire n’est pas une condition suffisante pour faire cesser l’immobilisation par destination. Mais il s’agit tout de même d’une condition nécessaire ! La fin de l’immobilisation par destination doit être décidée par le propriétaire. Ainsi, si un tiers aliène un des deux biens ou les sépare, sans que le propriétaire n’ait donné son accord, l’immobilisation par destination ne cesse pas.

 

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La mitoyenneté : définition, établissement, régime et fin

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La mitoyenneté consiste en une indivision forcée et perpétuelle portant sur les murs et clôtures séparant deux fonds voisins.

La mitoyenneté se différencie donc de l’indivision ordinaire, en ce qu’elle n’est pas provisoire : on ne peut pas en demander le partage.

 

L’établissement de la mitoyenneté

Les modes d’établissement de la mitoyenneté

La mitoyenneté peut résulter :

  • D’un accord de volontés : Les propriétaires de fonds voisins peuvent décider de la mitoyenneté de leur mur/clôture par convention. A noter que cette convention peut intervenir soit avant la construction de la clôture soit après la construction.
  • D’une volonté unilatérale :
    • La cession forcée : Si un propriétaire a construit un mur à la limite de son fonds (sans toutefois déborder sur le fonds voisin), le propriétaire du fonds voisin peut l’obliger à lui céder la mitoyenneté moyennant remboursement de la moitié du coût du mur, ou de la moitié du coût de la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et de la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur a été construit (article 661 du Code civil). Il faut ici noter deux choses. D’abord, la cession forcée est réservée aux murs, et ne peut donc pas s’appliquer pour les clôtures, haies, etc… Ensuite, il s’agit d’une faculté discrétionnaire ; elle n’a pas à être motivée.
    • L’acquisition forcée : Si l’un des propriétaires souhaite construire un mur sur la ligne séparative des deux fonds voisins, il peut forcer son voisin à en acquérir la mitoyenneté (et donc à contribuer aux frais de construction du mur). Cependant, l’acquisition forcée ne peut avoir lieu qu’au moment de la construction ; elle est exclue une fois que le mur est déjà construit.
  • De la prescription acquisitive (ou usucapion) : Si l’un des propriétaires utilise un mur comme un mur mitoyen pendant une durée de 30 ans (ou 10 ans s’il est de bonne foi et a un juste titre), il en acquiert la mitoyenneté. Effectivement, l’usucapion ne permet pas seulement d’acquérir la propriété d’un bien. Depuis longtemps, la jurisprudence reconnaît qu’il est possible d’acquérir la mitoyenneté d’un bien par usucapion (Cass. Civ. 1ère, 10 mai 1965).

La preuve de la mitoyenneté

Comme la propriété, la mitoyenneté se prouve par tous moyens, et en particulier :

  • Par la prescription trentenaire (qui est donc à la fois un mode d’acquisition et un mode de preuve de la mitoyenneté, comme pour la propriété) ; ou
  • Par un titre (qui n’est qu’une présomption et non une preuve en soi de la mitoyenneté) ; ou
  • Par des présomptions : tout mur/clôture qui sépare deux fonds est présumé être mitoyen (article 653 du Code civil). A noter que cette présomption peut être renversée en rapportant la preuve d’un titre ou d’une possession exclusive contraire.

 

Le régime de la mitoyenneté

Les droits des propriétaires mitoyens

Il faut distinguer entre les droits sur les murs mitoyens et les droits sur les autres clôtures.

Les droits sur les murs mitoyens

Si la clôture est un mur, chaque propriétaire a :

  • Un droit d’usage sur le côté du mur qui se trouve sur son fonds. Par exemple, chaque propriétaire peut adosser contre le mur des constructions (article 657 du Code civil). Cet usage doit toutefois respecter la destination du mur mitoyen. Par exemple, l’un des voisins ne peut pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture sans le consentement de l’autre (article 675 du Code civil).
  • Un droit d’exhaussement (article 658 du Code civil), c’est-à-dire un droit d’augmenter la hauteur du mur mitoyen. A noter que le propriétaire qui fait rehausser le mur paie seul les frais liés à l’exhaussement, y compris les frais d’entretien. La partie du mur exhaussée est privative alors que le mur initial reste mitoyen. Mais le propriétaire qui n’a pas contribué à l’exhaussement a toujours la faculté d’acquérir la mitoyenneté de l’exhaussement.

Les droits sur les autres clôtures

Si la clôture n’est pas un mur (exemples : une haie, un fossé, un grillage, une rangée d’arbres…), chaque propriétaire a :

  • Le droit de refuser de céder la mitoyenneté (article 668 alinéa 1 du Code civil). Comme expliqué ci-dessus, la cession forcée ne s’applique que pour les murs.
  • Le droit de remplacer la clôture par un mur jusqu’à la limite de sa propriété (article 668 alinéas 2 et 3 du Code civil).
  • Le droit à la moitié des fruits et des produits si la clôture est une haie ou une rangée d’arbres (articles 669 et 670 du Code civil).

Les obligations des propriétaires mitoyens

L’interdiction de pratiquer des ouvertures

Chaque propriétaire ne peut pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture sans le consentement de l’autre (article 675 du Code civil).

L’obligation d’entretien et de conservation

Chaque copropriétaire doit contribuer aux charges d’entretien (article 667 du Code civil), de réparation et de reconstruction du mur mitoyen (article 655 du Code civil).

 

La fin de la mitoyenneté

La mitoyenneté peut se perdre :

  • Par cession : un des propriétaires cède son droit à l’autre.
  • Par réunion entre les mains d’un seul propriétaire des deux fonds voisins.
  • Par abandon de la mitoyenneté par l’un des propriétaires : en effet, si les charges sont trop importantes par rapport à l’utilité qu’il retire de la mitoyenneté, chaque propriétaire a le droit d’abandonner unilatéralement son droit sur la clôture (articles 656 et 667 du Code civil). Le propriétaire voisin deviendra alors le propriétaire unique et privatif de la clôture. Cette faculté d’abandon n’est toutefois pas possible :
    • Si la clôture est un mur qui soutient un bâtiment appartenant à celui qui veut abandonner la mitoyenneté
    • Si la clôture est un fossé qui sert à l’écoulement des eaux
    • Si l’abandon est souhaité par le propriétaire qui a dégradé la clôture et voudrait se dispenser des frais de réparation ou de reconstruction

 

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L’action en revendication de la propriété

action en revendication

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L’action en revendication est l’action qu’exerce le propriétaire contre celui qui a la possession de son bien et refuse de le restituer.

Elle a pour but la reconnaissance du droit de propriété et la restitution de la possession du bien.

Elle peut en théorie être exercée sur n’importe quel bien objet d’un droit de propriété. Mais comme elle suppose qu’un tiers ait la possession du bien, elle est surtout utilisée pour les biens corporels.

En outre, puisqu’en fait de meubles, la possession vaut titre (article 2276 du Code civil), la revendication est rare en matière mobilière. Elle est surtout immobilière.

Cependant, pour que l’action en revendication aboutisse, le propriétaire doit apporter la preuve de son droit de propriété. En effet, en application du droit commun de la preuve, la charge de la preuve de la propriété pèse sur le demandeur à l’action.

 

La preuve du droit de propriété

La preuve du droit de propriété est libre. Elle se fait donc par des présomptions ou des indices qui rendent le droit de propriété vraisemblable (sauf en matière d’usucapion : si le revendiquant établit qu’il a possédé pendant le délai requis pour prescrire, il prouve son droit de propriété, sans qu’il puisse y avoir débat). Le caractère vraisemblable du droit de propriété est laissé à l’appréciation souveraine des juges du fond.

Différentes hypothèses de conflits peuvent être envisagées. Il faut distinguer les conflits entre deux titres contradictoires, les conflits entre un titre et une possession et les conflits entre deux possessions.

Les conflits entre deux titres contradictoires

En présence de deux titres contradictoires, il faut distinguer entre différentes situations :

  • Si les titres émanent du même auteur et ont été publiés au service de la publicité foncière : la personne dont le titre a été publié le premier est considérée comme le propriétaire, sous réserve de sa bonne foi (article 1198 alinéa 2 du Code civil).
  • Si les titres émanent du même auteur mais n’ont pas été publiés : la personne dont le titre est le plus ancien est considérée comme le propriétaire.
  • Si les titres n’émanent pas du même auteur : la personne dont le titre est le plus vraisemblable est considérée comme le propriétaire.

Les conflits entre un titre et une possession

En matière d’immeuble

La personne dont la propriété est la plus vraisemblable sera considérée par les juges comme le propriétaire.

En matière de meuble

La personne qui a pris possession du meuble en premier est considérée comme le propriétaire, même si son titre est postérieur, sous réserve de sa bonne foi (article 1198 alinéa 1 du Code civil).

Si le possesseur est confronté à son auteur, la possession joue un rôle probatoire : elle fait présumer la propriété. Autrement dit, elle fait présumer l’existence d’un titre translatif de propriété entre l’auteur et le possesseur. Dans ce cas, le revendiquant a deux options :

  • contester l’existence de la possession, en démontrant qu’il s’agit plutôt d’une détention précaire en vertu d’un titre non translatif de propriété ; ou
  • contester la qualité de la possession, en démontrant qu’elle est viciée. Il s’agira alors de démontrer qu’il manque à la possession un ou plusieurs des quatre caractères de la possession utile (pour être utile, la possession doit en effet être continue, paisible, publique et non équivoque).

Les conflits entre deux possessions

La personne dont la possession est la plus vraisemblable sera considérée par les juges comme le propriétaire.

 

Les effets de l’action en revendication de la propriété

Le premier effet de l’action en revendication est la restitution en nature : si l’action en revendication aboutit, le droit de propriété du revendiquant est reconnu et le possesseur évincé doit restituer le bien en nature.

Mais d’autres effets sont attachés à l’action en revendication. Ces effets dépendent souvent de la bonne ou mauvaise foi du possesseur évincé.

En ce qui concerne les fruits

Si le possesseur évincé est de bonne foi, il n’est pas tenu de restituer les fruits perçus (article 549 du Code civil).

Inversement, si le possesseur évincé est de mauvaise foi, il est tenu de restituer les fruits perçus. En principe, la restitution a lieu en nature. Mais elle peut également avoir lieu en valeur à la date du remboursement.

En ce qui concerne les produits

Ils appartiennent au propriétaire, peu importe la bonne ou mauvaise foi du possesseur évincé.

En ce qui concerne le versement d’une indemnité de jouissance

Si le possesseur évincé est de bonne foi, il n’a pas à verser au propriétaire une indemnité correspondant à la jouissance du bien.

Inversement, si le possesseur évincé est de mauvaise foi, il doit verser au propriétaire une indemnité de jouissance (article 1352-7 du Code civil).

En ce qui concerne les dégradations

Si le possesseur évincé est de bonne foi et qu’elles ne sont pas dues à sa faute, il n’a pas à verser au propriétaire une indemnité correspondant aux dégradations.

Dans le cas contraire, il doit verser une indemnité correspondant aux dégradations.

En ce qui concerne les améliorations

On distingue 3 catégories de dépenses :

  • Les dépenses nécessaires : Elles sont remboursées en totalité au possesseur évincé.
  • Les dépenses utiles : Elles sont remboursées jusqu’à concurrence de la plus-value apportée au bien.
  • Les dépenses somptuaires : Elles ne sont pas remboursées.

 

L’imprescriptibilité de l’action en revendication de la propriété

Tout comme le droit de propriété en lui-même, l’action en revendication est imprescriptible ; elle ne se perd pas par le non-usage. En effet, depuis la loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile, l’article 2227 du Code civil dispose que : “Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

Cependant, ce texte avait suscité un débat en doctrine. Analysé en parallèle de l’article 2224 du Code civil selon lequel “les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer”, il était alors difficile de savoir si l’action en revendication s’éteignait après l’écoulement d’un certain délai (30 ans pour les actions réelles immobilières et 5 ans pour les actions réelles mobilières) ou si au contraire elle restait imprescriptible comme le droit de propriété lui-même.

Dans deux arrêts du 1er juillet et du 9 septembre 2014, la Cour de cassation a mis un terme au débat. La Haute juridiction a affirmé que “la propriété ne se perdant pas par le non-usage, l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive”.

Ainsi, puisque le droit de propriété est imprescriptible, il faut a fortiori considérer que l’action en revendication l’est aussi.

 

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La théorie de l’apparence : error communis facit jus

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La théorie de l’apparence : explication

En application de la théorie de l’apparence, le tiers acquéreur auprès de la personne qui a toutes les apparences du propriétaire acquiert immédiatement la propriété du bien (Cass. Civ., 26 janvier 1897), de sorte que le véritable propriétaire ne peut plus revendiquer son bien.

On sait en effet qu’il existe différentes manières d’acquérir la propriété d’un bien. Il est ainsi possible de devenir propriétaire d’un bien par possession (soit instantanément dans le cas d’un meuble, soit après une certaine durée dans le cas d’un immeuble). Il est également possible d’acquérir la propriété de certains biens (les biens sans maître et les trésors) par occupation, en en prenant matériellement et volontairement possession. Il est enfin possible d’acquérir la propriété d’un bien par convention, par l’effet d’un acte translatif de propriété.

Mais que se passe-t-il dans le cas où une personne pense être le propriétaire d’un bien, et qu’un tiers lui achète ce bien, trompé par cette erreur ? Ce tiers pense alors légitimement être devenu le propriétaire du bien. Si le véritable propriétaire exerce une action en revendication de la propriété de son bien entre les mains du tiers, peut-il obtenir gain de cause ? Peut-il obtenir la restitution du bien ? Autrement dit, le droit de propriété du propriétaire reste-t-il valable, ou le tiers doit-il être considéré comme le nouveau propriétaire puisqu’il a acquis la propriété du bien par convention ?

Dans un tel cas, on applique l’adage error communis facit jus : l’erreur commune fait le droit !

Autrement dit, on considère que le tiers acquéreur, en ce qu’il a commis une erreur commune que tout le monde aurait pu commettre, est devenu le propriétaire du bien.

Le propriétaire apparent doit toutefois restituer au véritable propriétaire la valeur du bien et, s’il est de mauvaise foi, celle des fruits perçus (article 549 du Code civil).

La théorie de l’apparence est appliquée avec force par la jurisprudence. A ce titre, dans une décision QPC du 30 mars 2017, la Cour de cassation a refusé de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité dans laquelle les requérants soutenaient que l’atteinte portée par la théorie de l’apparence au droit de propriété était contraire aux articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

 

Les conditions d’application de la théorie de l’apparence

Pour que la théorie de l’apparence s’applique, le tiers acquéreur doit remplir certaines conditions.

D’abord, il doit être de bonne foi : il doit penser que celui avec qui il a traité était le véritable propriétaire. Cette bonne foi est présumée. Par conséquent, c’est au propriétaire originaire de prouver la mauvaise foi du tiers acquéreur pour obtenir la restitution du bien. En outre, la bonne foi est appréciée au jour de l’acquisition du bien (Cass. Civ. 3ème, 30 mars 2017, n° 15-21.790).

Ensuite, il doit avoir été victime d’une erreur commune et invincible : il faut que son erreur soit susceptible d’être partagée par tout le monde, y compris un type idéal d’homme rompu aux affaires. L’erreur doit être telle que “chacun aurait pu se tromper” (Cass. Civ. 3ème, 11 mai 2006, n° 05-10.261).

Enfin, il doit avoir acquis le bien à titre onéreux : l’acquéreur à titre gratuit d’un bien n’est pas fondé à se prévaloir de la théorie de l’apparence (Cass. Civ. 1ère, 7 oct. 2015, n° 14-16.946). Cette solution est logique : si le propriétaire véritable revendique son bien, le tiers acquéreur à titre gratuit ne perd rien de plus que l’enrichissement dont il croyait avoir profité. C’est pourquoi le droit de propriété du véritable propriétaire prime sur les droits de l’acquéreur à titre gratuit ; il serait injuste de priver le véritable propriétaire de son droit de propriété alors que le tiers acquéreur ne subit au final pas de réel préjudice en restituant un bien qu’il avait acquis à titre gratuit.

 

Les effets de la théorie de l’apparence

Si les trois conditions précitées sont réunies, le tiers acquéreur devient instantanément propriétaire du bien vendu par le propriétaire apparent.

Cette acquisition de la propriété ne se fait pas en vertu de l’acte, qui n’aurait pas pu transférer la propriété d’un bien ou d’un droit que le vendeur n’avait pas, mais par l’effet de la loi : “les tiers de bonne foi qui agissent sous l’empire de l’erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent, ni du propriétaire véritable, mais en sont investis par l’effet de la loi. Ainsi, la nullité du titre du propriétaire apparent, serait-elle d’ordre public, est sans influence sur l’aliénation par lui consentie” (Cass. Civ. 1ère, 22 juillet 1986, n° 84-17.004).

 

Les exemples d’application de la théorie de l’apparence

La théorie de l’apparence peut s’appliquer dans de nombreuses situations.

Par exemple, en cas de décès, on peut se trouver en présence d’un héritier apparent ; une personne passe pour héritier aux yeux de tous, alors qu’il est ultérieurement établi que la succession revient à une autre personne. Toujours est-il que l’héritier apparent est vu par tout le monde comme le propriétaire des biens compris dans la succession. S’il accomplit des actes de disposition sur les biens, on considérera que ces actes ne doivent pas être remis en cause. En application de la théorie de l’apparence, ceux qui ont acquis des biens de bonne foi et à titre onéreux seront considérés comme les propriétaires desdits biens.

On peut également citer l’indivision. Un indivisaire peut apparaître aux yeux des tiers comme ayant la pleine propriété d’un des biens objets de l’indivision. Dans un tel cas, si l’indivisaire vend le bien à un acquéreur de bonne foi, le dit acquéreur deviendra instantanément propriétaire du bien en vertu de la théorie de l’apparence (Cass. Civ. 1ère, 22 juillet 1986, n° 84-17.004).

Il existe toutefois des cas où l’erreur commune et invincible sera difficilement caractérisée. Pour les immeubles par exemple, le système de publicité foncière impose à l’acquéreur de se renseigner sur les droits de son auteur. L’acquéreur pourra donc vérifier l’identité du véritable propriétaire de l’immeuble. Dès lors, il est logique qu’il ne puisse pas se prévaloir d’une erreur qui serait partagée par tout le monde, et donc qu’il ne devienne pas instantanément propriétaire de l’immeuble.

Dans le cas contraire, l’usucapion abrégée en cas de bonne foi et de juste titre serait dépourvue d’utilité.

 

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Les res derelictae : définition et distinction avec les res nullius

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La distinction entre les res derelictae et les res nullius

Les res derelictae appartiennent, avec les res nullius, à la catégorie des biens sans maître.

Les biens sans maître sont les choses non appropriées par l’homme, mais tout de même appropriables. Parmi les biens sans maître, on distingue :

  • les res nullius : ce sont les choses mobilières non encore appropriées, mais susceptibles de l’être par occupation (exemples : le gibier, les poissons de mer, les coquillages…). En revanche, sont exclus :
    • les volailles et autres animaux de basse-cour qui s’enfuient dans les propriétés voisines. Ces animaux ne cessent pas d’appartenir à leur maître quoi qu’il les ait perdus de vue (article L211-4, I du Code rural et de la pêche maritime).
    • les essaims d’abeilles. Le propriétaire d’un essaim a le droit de le réclamer et de s’en ressaisir, tant qu’il n’a pas cessé de le suivre ; autrement l’essaim appartient au propriétaire du terrain sur lequel il s’est fixé (article L211-9 du Code rural et de la pêche maritime).
  • les res derelictae : ce sont les choses mobilières qui ont été appropriées, mais qui ont ensuite été abandonnées par leur ancien maître. Elles peuvent être appropriées par celui qui les recueillera.

 

Les res derelictae : définition

Les res derelictae supposent donc un abandon de la part de leur ancien propriétaire. Il faut que le propriétaire ait eu la volonté de se défaire de la chose. C’est pourquoi l’abandon est caractérisé non seulement par la perte du corpus, mais également par celle de l’animus. Ainsi, le propriétaire n’a plus la maîtrise matérielle de son bien. Mais cela n’est pas suffisant. Il faut également qu’il n’ait plus l’intention de se comporter comme le propriétaire ; il doit avoir la volonté de renoncer à son droit de propriété sur le bien, de laisser le tiers qui s’en emparera devenir propriétaire.

Aujourd’hui, les res derelictae sont considérées juridiquement comme des déchets, et sont donc soumises aux différentes réglementations relatives à l’abandon des déchets. Le déchet est défini à l’article L541-1-1 du Code de l’environnement. Selon cet article, est un déchet “toute substance ou tout objet, ou plus généralement tout bien meuble, dont le détenteur se défait ou dont il a l’intention ou l’obligation de se défaire”.

 

Les autres distinctions

En ce qu’elles supposent une volonté d’abandon, les res derelictae se distinguent des choses perdues, ou “épaves”, pour lesquelles il n’existe pas d’intention de les abandonner. Exemple : un portefeuille perdu dans la rue.

Le propriétaire d’une chose perdue est certes inconnu, mais il existe tout de même, de telle sorte que l’on ne peut pas considérer que la chose est dépourvue de maître.

Par ailleurs, les res derelictae et les res nullius ne doivent pas être confondues avec les choses communes (article 714 du Code civil). Les choses communes sont les choses qui se sont pas appropriables par l’homme. Ce ne sont donc pas des biens (alors que les res nullius et les res derelictae, en ce qu’elles peuvent être appropriées, sont considérées comme des biens). Les choses communes sont par exemple la mer, le soleil, etc… Mais certaines parties de ces choses peuvent devenir des biens car elles peuvent être appropriées. Par exemple, le sel de la mer peut faire l’objet d’une appropriation et peut donc devenir un bien.

 

L’acquisition de la propriété des res derelictae et des res nullius

L’acquisition de la propriété des res derelictae et des res nullius se fait par le mécanisme de l’occupation.

L’occupation permet d’acquérir un bien en en prenant volontairement et matériellement possession. Elle ne concerne que les biens meubles corporels qui n’appartiennent à personne ou dont le propriétaire a perdu la possession.

Ainsi, l’appropriation matérielle et volontaire d’un bien sans maître emporte acquisition de sa propriété. Mais encore une fois, cela n’est valable que pour les meubles. Les immeubles sans maître appartiennent à la puissance publique.

En conséquence, les res derelictae appartiennent à la première personne qui s’en empare.

Les res nullius, quant à elles, appartiennent à celui qui les a capturées. Exemples :

  • Celui qui tue un animal en est le propriétaire.
  • Celui qui s’empare d’un poisson dans une rivière en est le propriétaire.
  • Celui qui ramasse un coquillage sur la plage en est le propriétaire.

 

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L’usucapion (ou prescription acquisitive) : définition, conditions et effets

usucapion

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Contrairement aux meubles, la possession d’un immeuble ne permet pas l’acquisition instantanée de sa propriété. Il faut qu’un certain délai s’écoule pour que la possession permette d’acquérir la propriété d’un immeuble. C’est ce qu’on appelle la prescription acquisitive, ou usucapion.

Nous analyserons dans un premier temps les conditions qui doivent être réunies pour que l’usucapion puisse jouer. Nous exposerons ensuite les effets qui découlent de l’usucapion.

 

Les conditions de l’usucapion

L’usucapion suppose d’abord la possession du bien. Comme pour les meubles, cette possession doit :

  • être constituée dans ses 2 éléments. En d’autres termes, le possesseur doit avoir le corpus (la maîtrise de la chose) et l’animus (l’intention de se comporter comme le véritable propriétaire).
  • être utile, c’est-à-dire exempte de vices. Ainsi, la possession doit être continue, paisible, publique et non équivoque.

C’est ensuite l’écoulement d’un certain délai de possession qui va entraîner l’acquisition de la propriété de l’immeuble.

En principe, la propriété d’un immeuble s’acquiert après une possession de 30 ans (article 2272 alinéa 1 du Code civil).

Toutefois, le possesseur peut acquérir la propriété de l’immeuble au bout d’un délai abrégé de 10 ans s’il remplit deux conditions (article 2272 alinéa 2 du Code civil) :

  • être de bonne foi : le possesseur doit croire qu’il a traité avec le véritable propriétaire et qu’il est aujourd’hui le véritable propriétaire. A noter que la bonne foi du possesseur est présumée et appréciée au moment de l’acquisition du bien. Ainsi, si le possesseur découvre après l’acquisition du bien qu’il n’a pas traité avec le véritable propriétaire, sa bonne foi ne sera pas remise en cause.
  • avoir un juste titre : autrement dit, il doit posséder en vertu d’un acte juridique qui lui aurait valablement transféré la propriété de l’immeuble s’il avait émané du véritable propriétaire. Il doit donc s’agir d’un titre :
    • réel : il ne doit pas être putatif, c’est-à-dire exister uniquement dans l’esprit du possesseur.
    • apparemment valable : il doit être exempt de vice de forme et d’une cause de nullité absolue.
    • translatif par nature. Exemples : une vente, un échange, une donation…
    • émanant d’une personne qui n’est pas le véritable propriétaire.

 

Le calcul du délai de la prescription acquisitive

Maintenant que nous avons exposé les conditions qui doivent être réunies pour que l’usucapion ait lieu, il importe de bien comprendre comment est calculé le délai de prescription.

La computation du délai de prescription

La prescription se calcule en jours, sans tenir compte du jour de départ, et est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli (articles 2228 et 2229 du Code civil).

L’interruption de la prescription

L’interruption annule le temps de possession antérieurement écoulé. Celui-ci ne comptera pas si une nouvelle prescription recommence.

L’interruption peut être naturelle (exemple : perte du corpus de la possession) ou civile (exemple : le véritable propriétaire peut contester la prescription acquisitive en l’interrompant par une action en justice).

La suspension de la prescription

La suspension n’annule pas le temps de possession antérieurement écoulé. Celui-ci comptera si une nouvelle prescription recommence. On enlèvera simplement le temps de l’interruption.

La suspension peut :

  • être légale. Exemples : si le véritable propriétaire est mineur ou est un majeur sous tutelle, la prescription est suspendue.
  • avoir lieu contre celui qui ne peut pas valablement agir : si la personne contre laquelle la prescription court n’est pas en mesure de faire valoir ses droits, la prescription est suspendue (article 2234 du Code civil). Exemple : en cas de force majeure.

La jonction des possessions

En principe, pour compléter la prescription, un possesseur peut joindre à sa possession la durée de la possession de la personne dont il tient le bien (article 2265 du Code civil). Mais il faut opérer une distinction entre les ayants cause à titre universel et les ayants cause à titre particulier :

  • Si le possesseur est un ayant cause à titre universel : il ne fait que continuer la personne du défunt et sa possession. Ainsi, la durée de la prescription sera de 10 ans si le défunt était de bonne foi et avait un juste titre, et de 30 ans dans le cas contraire. Il n’y a donc pas de jonction des possessions, puisqu’il n’y a qu’une seule possession qui se prolonge.
  • Si le possesseur est un ayant cause à titre particulier : il commence une nouvelle possession, distincte de la précédente. Mais la jonction des possessions est parfois possible. Il faut distinguer plusieurs cas :
    • Si les possessions sont de même qualité : Il s’agit soit du cas où le premier possesseur et l’ayant cause ont un juste titre et sont de bonne foi, soit du cas où, à l’inverse, le premier possesseur et l’ayant cause sont tous deux de mauvaise foi ou n’ont pas de juste titre. Dans ces deux cas, il y a jonction des possessions pour atteindre, selon les cas, la prescription trentenaire ou la prescription abrégée.
    • Si les possessions sont de qualité différente : Il peut y avoir jonction des possessions, mais seulement pour atteindre une prescription trentenaire. Exemples :
      • Si le premier possesseur était de bonne foi et avait un juste titre, mais que l’ayant cause n’est pas de bonne foi, ce dernier ne peut prescrire que par 30 ans mais peut joindre à sa possession la durée de possession du premier possesseur. Ainsi, si le premier possesseur avait prescrit pendant 9 ans, il restera seulement 21 ans de prescription à l’ayant cause.
      • Si le premier possesseur était de mauvaise foi, mais que l’ayant cause est de bonne foi et a un juste titre, ce dernier dispose d’une option : il peut soit prescrire par 10 ans sans joindre à sa possession celle du premier possesseur, soit décider de prescrire par 30 ans en joignant à sa possession celle du premier possesseur. Cela aura un intérêt lorsque le délai restant de prescription est inférieur à 10 ans (si le premier possesseur a prescrit pendant 22 ans par exemple).

 

Les effets de l’usucapion

D’abord, l’usucapion n’entraîne pas l’acquisition automatique de la propriété de l’immeuble une fois le délai de prescription atteint. Le possesseur doit invoquer la prescription acquisitive en justice (article 2247 du Code civil).

Ensuite, il est important de noter que le possesseur peut également renoncer à la prescription acquisitive (article 2251 du Code civil).

Enfin, l’usucapion a un effet rétroactif. Si la prescription acquisitive s’applique, le droit de propriété remonte jusqu’au premier jour de la possession ; tous les actes accomplis par le possesseur (devenu propriétaire) avant l’expiration du délai de prescription sont validés.

 

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