Les immeubles par destination : définition et distinction avec les immeubles par nature

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La distinction entre les immeubles par destination et les immeubles par nature

Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent (article 517 du Code civil). On distingue donc trois types d’immeubles.

Les immeubles par destination sont des biens meubles par nature, mais qui sont considérés par la loi comme des immeubles en raison de leur destination, qui est d’être affectés à un immeuble par nature dont ils constituent l’accessoire. Il s’agit d’une application de la règle selon laquelle « l’accessoire suit le principal ».

En conséquence, ces biens sont soumis au même régime juridique que l’immeuble auquel ils sont rattachés. Par exemple, en cas de saisie, la saisie de l’immeuble par nature s’étendra aux meubles devenus immeubles par destination (la vente de l’immeuble emportera la vente des immeubles par destination). Les immeubles par destination suivent donc le fonds. Cela permet d’éviter la dissociation d’un fonds et des biens indispensables à son exploitation ou des biens attachés à perpétuelle demeure.

Les immeubles par destination sont donc des biens que l’on peut déplacer. A contrario, les immeubles par nature sont fixes : il s’agit du sol et de tout ce qui est fixé au sol. On peut citer comme exemples d’immeubles par nature :

• Les constructions : les bâtiments, les ponts, les canalisations… A noter que les matériaux qui ont servi à la construction (les pierres, le plâtre, la peinture…) sont aussi des immeubles par nature s’ils lui sont indissociablement liés et ne peuvent être enlevés sans porter atteinte à son intégrité (Cass. Ass. Plén., 15 avril 1988).
• Les végétaux : les arbres, les fruits non encore cueillis…

Enfin, il faut dire un mot sur la troisième et dernière catégorie d’immeubles : les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent. Ce sont exclusivement des biens incorporels. Il s’agit des droits portant sur des immeubles. Ainsi :

• Un droit d’usufruit sur un immeuble est lui-même un immeuble.
• Une action en justice portant sur un immeuble est un immeuble.

Maintenant que nous avons bien distingué les immeubles par destination des immeubles par nature et des immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent, nous pouvons exposer les conditions pour qu’un bien puisse être qualifié d’immeuble par destination.

Les conditions pour qu’un bien puisse être qualifié d’immeuble par destination

Deux conditions sont nécessaires pour qu’un bien puisse être qualifié d’immeuble par destination.

D’abord, le bien doit appartenir au propriétaire de l’immeuble par nature. Autrement dit, la même personne doit être propriétaire de l’immeuble par nature et du bien meuble affecté à cet immeuble par nature dont il constitue l’accessoire.

Ensuite, le propriétaire de l’immeuble par nature doit avoir la volonté de créer un lien entre le bien meuble et le bien immeuble. Ce lien peut être économique ou matériel.

Le lien économique fait référence aux biens affectés au service ou à l’exploitation d’un fonds (article 524 du Code civil). Ce sont les biens qui sont utiles économiquement à l’immeuble auquel ils sont affectés. Ainsi, les animaux affectés à l’exploitation d’un fonds agricole sont soumis au régime des immeubles par destination. De même, le tracteur que l’agriculteur utilise pour exploiter son champ est un immeuble par destination.

Mais pour être qualifié d’immeuble par destination, le bien meuble ne doit pas seulement être utile à l’exploitation du fonds, il doit lui être indispensable. Par exemple, un stock de cognac produit par un domaine, destiné à être vendu, ne peut pas être considéré comme affecté spécialement à l’exploitation du domaine, cette exploitation pouvant s’exercer sans l’existence d’un stock. Par conséquent, le stock de cognac ne peut pas être considéré comme un immeuble par destination (Cass. Civ. 1ère, 1er décembre 1976, n° 75-14.882).

Le lien matériel, quant à lui, fait référence aux biens attachés à perpétuelle demeure (article 525 du Code civil). Il s’agit des meubles qui sont des accessoires permanents de l’immeuble par nature, qui ont une fonction somptuaire, d’ornement et qui ne peuvent être détachés sans être détériorés ou sans détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés (exemples : les glaces, les tapisseries, les tableaux scellés dans un mur…). Comme expliqué précédemment, le meuble incorporé devient immeuble par nature s’il est indissociablement lié à la construction et ne peut être détaché sans porter atteinte à son intégrité (exemples : une fenêtre, une porte…). A l’inverse, c’est un immeuble par destination si son détachement reste concevable.

Pour être qualifié d’immeuble par destination, le bien doit donc pouvoir être détaché, mais ce détachement ne doit pouvoir se faire qu’en détériorant le bien ou la partie du fonds à laquelle il est attaché. Par exemple, un radiateur qui peut être détaché sans être détérioré ou sans détériorer le mur auquel il est attaché, ne sera pas considéré comme un immeuble par destination.

La fin de l’immobilisation par destination

Quelles sont les conditions pour que l’immeuble par destination redevienne un meuble ?

La jurisprudence considère depuis longtemps que la seule volonté du propriétaire n’est pas suffisante pour mettre fin à l’immobilisation par destination : « attendu que la qualité d’immeuble par destination dépend de conditions fixées par la loi et que la seule volonté du propriétaire, impuissante à créer arbitrairement des immeubles par destination, ne saurait non plus suffire à leur faire perdre cette qualité s’il n’y a eu soit séparation effective en l’immeuble par nature et l’immeuble par destination, soit aliénation de l’un ou de l’autre«  (Cass. Civ., 27 juin 1944).

Comme l’indique la Cour de cassation dans l’attendu précité, il y a en réalité deux possibilités pour faire cesser l’immobilisation par destination :

• la séparation matérielle de l’immeuble par nature et de l’immeuble par destination. Si par exemple j’ai scellé un tableau dans un mur, mais que je détache ce tableau du mur, alors l’immobilisation par destination prend fin : le tableau redevient un meuble.
• l’aliénation de l’immeuble par nature ou de l’immeuble par destination. Reprenons l’exemple du tableau scellé dans le mur. Si je vends le tableau alors qu’il est encore accroché au mur, cette vente emportera cessation de l’immobilisation par destination. Le tableau redeviendra immédiatement un meuble, même s’il est encore scellé dans le mur.

Attention ! Comme on l’a vu, la volonté du propriétaire n’est pas une condition suffisante pour faire cesser l’immobilisation par destination. Mais il s’agit tout de même d’une condition nécessaire ! La fin de l’immobilisation par destination doit être décidée par le propriétaire. Ainsi, si un tiers aliène un des deux biens ou les sépare, sans que le propriétaire n’ait donné son accord, l’immobilisation par destination ne cesse pas.

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