L’usufruit : définition et régime

usufruit et nue-propriété

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L’usufruit : définition

 

L’usufruit est un droit réel qui ne confère pas à son titulaire l’ensemble des attributs du droit de propriété. Plus précisément, l’usufruit désigne « le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance » (article 578 du Code civil).

Autrement dit, une personne, l’usufruitier, aura l’usus et le fructus sur la chose, tandis qu’une autre personne, le nu-propriétaire, conservera l’abusus. Pour rappel, l‘usus désigne le droit d’user de la chose, le fructus correspond au droit de jouir de la chose et l’abusus donne le droit de disposer de la chose.

L’usufruit se distingue donc de la servitude, qui ne confère que l’usus.

 

Les sources de l’usufruit

On distingue l’usufruit établi par la loi, l’usufruit établi par la volonté de l’homme et l’usufruit établi par prescription acquisitive :

  • L’usufruit établi par la loi : L’usufruit peut être établi par la loi en particulier dans 2 cas :
    • L’usufruit du conjoint survivant : en cas de décès, le conjoint survivant recueille, à son choix, l’usufruit de la totalité des biens existants ou la propriété du quart des biens lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, et la propriété du quart des biens en présence d’un ou plusieurs enfants qui ne sont pas issus des deux époux (article 757 du Code civil).
    • Le droit de jouissance légale des parents sur les biens de leur enfant mineur (article 382 du Code civil).
  • L’usufruit établi par la volonté de l’homme : L’usufruit peut également être établi par un acte (soit une convention, soit un acte unilatéral, comme un testament).
  • L’usufruit établi par la prescription acquisitive : Comme la propriété, l’usufruit peut être établi par une possession prolongée. Pour les meubles, l’établissement de l’usufruit est instantané (article 2276 du Code civil). Pour les immeubles, l’usufruit sera établi après une possession de 30 ans, ou 10 ans si le possesseur a un juste titre et est de bonne foi. C’est ce qu’on appelle l’usucapion.

 

Les caractères de l’usufruit

Le caractère réel

L’usufruit est un droit réel en ce qu’il porte sur une chose, et non sur une personne.

L’usufruitier doit donc être distingué du locataire, qui n’a pas de droit réel mais un droit personnel à l’encontre du bailleur. Le bailleur doit procurer au locataire la jouissance paisible du bien loué. A l’inverse, le nu-propriétaire n’a aucune obligation à l’égard de l’usufruitier, si ce n’est celle de respecter son droit d’usufruit.

Le caractère temporaire

L’usufruit est par essence un droit temporaire (pour les personnes physiques, sa durée maximum est celle de la vie de son titulaire, tandis que pour les personnes morales, il ne peut être concédé pour une durée supérieure à 30 ans (article 619 du Code civil)).

Ainsi, il n’est pas transmissible à cause de mort, mais seulement cessible entre vifs (article 595 du Code civil).

 

L’objet de l’usufruit

L’usufruit peut concerner :

  • autant des biens immeubles que des biens meubles (article 581 du Code civil).
  • autant des biens corporels que des biens incorporels (exemple : des valeurs mobilières).
  • autant des biens non-consomptibles que des biens consomptibles (exemples : l’argent, les grains, les liqueurs (article 587 du Code civil)). En cas d’usufruit sur des choses consomptibles, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution.
  • l’ensemble d’un patrimoine (exemple : en cas de succession) ou un seul bien.

 

Le régime de l’usufruit

 

Les droits et obligations de l’usufruitier

Les droits de l’usufruitier

L’usufruitier a d’abord un droit d’usage et de jouissance sur le bien. Il peut user de la chose et en percevoir les fruits. Il n’a en revanche pas le droit de percevoir les produits. En ce qu’ils portent atteinte à la substance de la chose, les produits relèvent non pas du fructus, mais de l’abusus.

L’usufruitier dispose également d’une action confessoire pour faire reconnaître son droit d’usufruit.

Enfin, l’usufruitier peut céder son droit d’usufruit (article 595 du Code civil).

Les obligations de l’usufruitier

L’usufruitier a des droits, mais il a également un certain nombre d’obligations :

  • L’obligation de conserver la substance de la chose : L’usufruitier doit à la fois ne pas dégrader la chose, et en respecter la destination. A noter qu’au début de l’usufruit, l’usufruitier doit établir un document fixant l’assiette de son usufruit, ce qui permettra de vérifier si la substance a été conservée au terme de l’usufruit.
  • L’obligation de jouir raisonnablement de la chose : Il doit administrer la chose comme le ferait un propriétaire diligent et soigneux.
  • L’obligation d’entretenir la chose : Les réparations d’entretien sont à la charge de l’usufruitier (article 605 du Code civil). A noter que :
    • Le nu-propriétaire n’est tenu qu’aux grosses réparations.
    • Le nu-propriétaire peut obliger l’usufruitier à procéder aux réparations d’entretien (Cass. Civ. 1ère, 21 mars 1962), mais l’usufruitier, quant à lui, ne peut obliger le nu-propriétaire à procéder aux grosses réparations (Cass. Civ. 1ère, 18 déc. 2013, n° 12-18.537).
  • L’obligation d’acquitter les charges usufructuaires : Les charges usufructuaires, c’est-à-dire les charges périodiques qui représentent la contrepartie de la jouissance du bien, doivent être acquittées par l’usufruitier. Exemples : la taxe foncière, la taxe d’habitation…
  • L’obligation de restituer la chose : A la fin de l’usufruit, l’usufruitier ou, plus souvent, ses héritiers (puisque le décès de l’usufruitier est le terme normal de l’usufruit), doivent restituer la chose au propriétaire. En principe, la restitution a lieu en nature. Mais elle a lieu par équivalent si le bien a été détruit par la faute de l’usufruitier.

 

Les droits et obligations du nu-propriétaire

Les droits du nu-propriétaire

Si l’usufruitier dispose de certains droits, le nu-propriétaire conserve tout de même les droits suivants :

  • Le droit de disposer de la chose : Le nu-propriétaire peut aliéner le bien (mais seulement sa nue-propriété, pas l’usufruit).
  • Le droit de percevoir les produits : C’est l’usufruitier qui a droit aux fruits, mais le nu-propriétaire a droit aux produits.
  • Le droit d’accomplir des actes de conservation : Le nu-propriétaire a le droit d’accomplir des actes matériels ou juridiques nécessaires à la conservation du bien.
  • Le droit de demander la déchéance en cas d’abus de jouissance : Si l’usufruitier commet des dégradations sur le fonds ou le laisse dépérir faute d’entretien, le nu-propriétaire peut demander la déchéance de l’usufruit pour abus de jouissance (article 618 du Code civil).

Les obligations du nu-propriétaire

Le nu-propriétaire a d’abord l’obligation de ne pas nuire aux droits de l’usufruitier. Il doit respecter les droits de l’usufruitier. Exemple : il ne peut pas modifier la destination du bien en cours d’usufruit.

Le nu-propriétaire a également l’obligation d’acquitter les charges extraordinaires. Exemple : les frais de procédure qui ne sont pas relatifs à la jouissance du bien.

 

L’extinction de l’usufruit

L’usufruit s’éteint dans les cas suivants :

  • Le décès de l’usufruitier (en cas d’usufruit viager).
  • La survenance du terme conventionnel ou légal.
  • La consolidation, qui a lieu lorsque l’usufruitier acquiert la nue-propriété ou lorsque le nu-propriétaire acquiert l’usufruit. Exemples : par succession ou par cession.
  • La prescription extinctive : l’usufruit s’éteint par non-usage trentenaire.
  • La renonciation de l’usufruitier à son droit (article 622 du Code civil).
  • La perte totale de la chose faisant l’objet de l’usufruit (article 623 du Code civil).
  • La déchéance pour abus de jouissance (voir ci-dessus).

 

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