La servitude : définition, caractères et régime

servitude

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Le droit de propriété peut être démembré. Dans un tel cas, ses attributs (usus, fructus et abusus) seront répartis entre plusieurs personnes ; le droit de propriété sera exercé sur le bien de manière concurrente à un autre droit réel.

Les principaux démembrements de la propriété sont la servitude et à l’usufruit. Dans cet article, nous nous concentrerons sur la servitude. Nous en donnerons une définition, puis nous en détaillerons les caractères. Ensuite, nous analyserons les différentes classifications des servitudes, avant d’aborder le régime des servitudes. L’analyse du régime des servitudes nous permettra d’en donner les conditions d’exercice, ainsi que les modalités de protection et d’extinction.

 

La servitude : définition

La servitude est une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un autre fonds appartenant à un autre propriétaire (article 637 du Code civil). Exemple : un droit de passage. A noter que seuls les immeubles par nature peuvent être l’objet de servitudes. Sont donc exclus les meubles et les immeubles par destination.

La servitude est donc un rapport entre deux fonds appartenant à des propriétaires différents, en vertu duquel l’un des fonds (le fonds servant) est assujetti à une charge au bénéfice d’un autre (le fonds dominant). C’est l’utilité pour le fonds dominant qui justifie le démembrement de la propriété du fonds servant.

 

Les caractères de la servitude

Le caractère réel

La servitude a un caractère réel en ce qu’elle porte sur un fonds, et non sur la personne de son propriétaire.

C’est pourquoi les servitudes de faire sont interdites. Une servitude ne peut imposer au propriétaire du fonds servant l’accomplissement d’une prestation positive.

Le caractère accessoire

La servitude a un caractère accessoire en ce qu’elle ne peut être séparée de la propriété des fonds servant et dominant : elle se transmet de plein droit avec la propriété des fonds et ne peut être cédée séparément des fonds.

Le caractère perpétuel

Du fait de son caractère accessoire au droit de propriété, la servitude est également perpétuelle ; elle a vocation à durer aussi longtemps que les fonds auxquels elle est liée.

Toutefois, à la différence du droit de propriété, la servitude se perd par le non-usage trentenaire.

 

Les classifications des servitudes

 

Les classifications selon la nature des servitudes

Servitudes continues et servitudes discontinues

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait de l’homme (exemples : les conduites d’eau, les égouts).

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait de l’homme pour être exercées (exemples : les droits de passage et de puisage) (article 688 du Code civil).

Servitudes apparentes et servitudes non-apparentes

Les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs (exemples : une porte, une fenêtre).

Les servitudes non apparentes sont celles qui n’ont pas de signe extérieur de leur existence (exemple : la prohibition de bâtir sur un fonds) (article 689 du Code civil).

A noter que les servitudes discontinues (apparentes ou non), ainsi que les servitudes continues et non apparentes, ne peuvent s’acquérir que par titre (article 691 du Code civil). En revanche, les servitudes continues et apparentes peuvent s’acquérir par titre, par possession trentenaire (article 690 du Code civil) ou par destination du père de famille (article 692 du Code civil).

Servitudes d’utilité publique et servitudes d’utilité privée

Les servitudes d’utilité publique n’ont pas de fonds dominant puisqu’elles sont établies dans l’intérêt général (exemple : une servitude de passage de ligne électrique). Elles sont d’ordre public, inaliénables et imprescriptibles.

A l’inverse, les servitudes d’utilité privée ont bien un fonds dominant.

 

La classification selon le mode d’établissement des servitudes

On distingue les servitudes imposées par la loi des servitudes établies par le fait de l’homme.

Les servitudes imposées par la loi

La loi peut imposer des servitudes entre plusieurs fonds, soit dans l’intérêt mutuel des deux voisins, soit dans l’intérêt exclusif de l’un des fonds. Ces servitudes sont :

  • Les servitudes dérivant de la situation des lieux. Exemple : Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement (article 640 du Code civil).
  • Les servitudes liées aux plantations. Exemple : Il faut respecter une certaine distance avec le fonds voisin pour planter des arbres (article 671 du Code civil).
  • Les servitudes de vues. Exemple : L’un des voisins ne peut, sans le consentement de l’autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture (article 675 du Code civil).
  • La servitude de passage : en cas de fonds enclavé, il est possible de passer sur le fonds d’autrui pour accéder à la voie publique (article 682 du Code civil).

Les servitudes établies par le fait de l’homme

En dehors de ce que prévoit la loi, des propriétaires peuvent établir les servitudes « que bon leur semble » (article 686 du Code civil). Ces servitudes peuvent être établies :

  • Par le titre : Le propriétaire du fonds servant reconnaît la servitude dans un acte (soit une convention, soit un acte unilatéral, comme un testament).
  • Par la possession trentenaire : Elle ne peut établir que les servitudes continues et apparentes (article 690 du Code civil).
  • Par destination du père de famille :
    • Elle ne peut établir que les servitudes continues et apparentes (article 692 du Code civil).
    • Il y a destination du père de famille lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude (article 693 du Code civil). La servitude naît donc au moment de la division du fonds en deux fonds distincts, si le propriétaire avait organisé le fonds suivant une configuration correspondant, en fait, à une servitude. Exemple : installation d’une canalisation traversant l’un des fonds pour déverser les eaux usées de l’autre fonds.

 

Le régime des servitudes

 

L’exercice de la servitude

En ce qui concerne le propriétaire du fonds dominant

Le propriétaire du fonds dominant a un droit d’usage de la servitude.

Le droit de servitude emporte « tout ce qui est nécessaire pour en user » (article 696 alinéa 1 du Code civil). Exemple : la servitude de puisage emporte nécessairement le droit de passage (article 696 alinéa 2 du Code civil).

En outre, celui auquel est due une servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver (article 697 du Code civil).

Mais le droit d’usage dont bénéficie le propriétaire du fonds dominant est limité par le principe de fixité de la servitude.

En effet, le propriétaire du fonds dominant ne peut pas modifier la servitude (exemples : modifier l’assiette de la servitude ou la déplacer) ; il « ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier » (article 702 du Code civil). A noter que cette interdiction de changer la servitude ne s’applique pas qu’aux servitudes fondées sur un titre, mais à toutes les servitudes, à l’exception de la servitude légale de passage en cas d’enclave.

En ce qui concerne le propriétaire du fonds servant

Le propriétaire du fonds servant a une obligation de respect de la servitude. Le principe de fixité de la servitude lui impose de ne rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude, ou à le rendre plus incommode (article 701 alinéa 1 du Code civil).

Toutefois, le propriétaire du fonds servant peut imposer à l’autre un déplacement de l’assiette de la servitude si la situation de la servitude est devenue plus onéreuse pour lui et si le nouvel endroit proposé au propriétaire du fonds dominant est aussi commode pour l’exercice de ses droits (article 701 alinéa 3 du Code civil).

 

La protection de la servitude

En ce qui concerne le propriétaire du fonds dominant

Le propriétaire du fonds dominant dispose d’une action confessoire de servitude pour faire reconnaître son droit de servitude.

Cette action confessoire est l’équivalent de l’action en revendication pour le droit de propriété.

En ce qui concerne le propriétaire du fonds servant

Le propriétaire du fonds servant dispose d’une action négatoire de servitude pour contester l’existence ou l’assiette d’une servitude.

 

L’extinction de la servitude

La servitude peut s’éteindre aussi bien en raison de causes d’extinction de droit commun qu’en raison de causes d’extinction propres aux servitudes.

Les causes d’extinction de droit commun sont les suivantes :

  • La renonciation par le propriétaire du fonds dominant
  • La survenance du terme, si un terme avait été prévu dans l’acte constitutif
  • La disparition des conditions pour les servitudes légales. Exemple : Pour la servitude de passage en cas d’enclave, la disparition de la situation d’enclave fait disparaître la servitude.

Mais il existe également des causes d’extinction spécifiques aux servitudes. Ce sont :

  • L’impossibilité d’user de la servitude : La servitude cesse lorsque les choses se trouvent en tel état qu’on ne peut plus en user (article 703 du Code civil). A noter qu’il faut véritablement une impossibilité d’exercice ; les servitudes ne s’éteignent pas car elles ont perdu leur utilité (Cass. Civ. 3ème, 25 oct. 2011, n°10-25.906). En outre, si l’impossibilité d’exercice est temporaire et qu’elle a duré moins de trente ans, la servitude renaît quand les choses sont rétablies de sorte qu’on puisse de nouveau en user (article 704 du Code civil).
  • Le non-usage trentenaire : La servitude s’éteint si elle n’a pas été utilisée pendant trente ans (article 706 du Code civil). A noter toutefois que cette cause d’extinction ne s’applique qu’aux servitudes établies par le fait de l’homme. Par ailleurs, le point de départ du délai de prescription n’est pas le même pour les servitudes continues et discontinues. Pour les servitudes discontinues, le délai commence à courir à compter du dernier acte d’exercice de la servitude. Pour les servitudes continues, le délai ne commence à courir que du jour où il a été fait un acte contraire à la servitude. Exemple : le commencement de travaux.
  • La confusion : Il y a confusion lorsque la propriété du fonds servant et celle du fonds dominant sont réunies entre les mains d’une même personne. Cela entraîne l’extinction de la servitude (article 705 du Code civil). Exemples : la confusion peut résulter d’une vente, d’une succession, d’une donation…

 

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