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La mitoyenneté consiste en une indivision forcée et perpétuelle portant sur les murs et clôtures séparant deux fonds voisins.
La mitoyenneté se différencie donc de l’indivision ordinaire, en ce qu’elle n’est pas provisoire : on ne peut pas en demander le partage.
L’établissement de la mitoyenneté
Les modes d’établissement de la mitoyenneté
La mitoyenneté peut résulter :
- D’un accord de volontés : Les propriétaires de fonds voisins peuvent décider de la mitoyenneté de leur mur/clôture par convention. A noter que cette convention peut intervenir soit avant la construction de la clôture soit après la construction.
- D’une volonté unilatérale :
- La cession forcée : Si un propriétaire a construit un mur à la limite de son fonds (sans toutefois déborder sur le fonds voisin), le propriétaire du fonds voisin peut l’obliger à lui céder la mitoyenneté moyennant remboursement de la moitié du coût du mur, ou de la moitié du coût de la portion du mur qu’il veut rendre mitoyenne et de la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur a été construit (article 661 du Code civil). Il faut ici noter deux choses. D’abord, la cession forcée est réservée aux murs, et ne peut donc pas s’appliquer pour les clôtures, haies, etc… Ensuite, il s’agit d’une faculté discrétionnaire ; elle n’a pas à être motivée.
- L’acquisition forcée : Si l’un des propriétaires souhaite construire un mur sur la ligne séparative des deux fonds voisins, il peut forcer son voisin à en acquérir la mitoyenneté (et donc à contribuer aux frais de construction du mur). Cependant, l’acquisition forcée ne peut avoir lieu qu’au moment de la construction ; elle est exclue une fois que le mur est déjà construit.
- De la prescription acquisitive (ou usucapion) : Si l’un des propriétaires utilise un mur comme un mur mitoyen pendant une durée de 30 ans (ou 10 ans s’il est de bonne foi et a un juste titre), il en acquiert la mitoyenneté. Effectivement, l’usucapion ne permet pas seulement d’acquérir la propriété d’un bien. Depuis longtemps, la jurisprudence reconnaît qu’il est possible d’acquérir la mitoyenneté d’un bien par usucapion (Cass. Civ. 1ère, 10 mai 1965).
La preuve de la mitoyenneté
Comme la propriété, la mitoyenneté se prouve par tous moyens, et en particulier :
- Par la prescription trentenaire (qui est donc à la fois un mode d’acquisition et un mode de preuve de la mitoyenneté, comme pour la propriété) ; ou
- Par un titre (qui n’est qu’une présomption et non une preuve en soi de la mitoyenneté) ; ou
- Par des présomptions : tout mur/clôture qui sépare deux fonds est présumé être mitoyen (article 653 du Code civil). A noter que cette présomption peut être renversée en rapportant la preuve d’un titre ou d’une possession exclusive contraire.
Le régime de la mitoyenneté
Les droits des propriétaires mitoyens
Il faut distinguer entre les droits sur les murs mitoyens et les droits sur les autres clôtures.
Les droits sur les murs mitoyens
Si la clôture est un mur, chaque propriétaire a :
- Un droit d’usage sur le côté du mur qui se trouve sur son fonds. Par exemple, chaque propriétaire peut adosser contre le mur des constructions (article 657 du Code civil). Cet usage doit toutefois respecter la destination du mur mitoyen. Par exemple, l’un des voisins ne peut pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture sans le consentement de l’autre (article 675 du Code civil).
- Un droit d’exhaussement (article 658 du Code civil), c’est-à-dire un droit d’augmenter la hauteur du mur mitoyen. A noter que le propriétaire qui fait rehausser le mur paie seul les frais liés à l’exhaussement, y compris les frais d’entretien. La partie du mur exhaussée est privative alors que le mur initial reste mitoyen. Mais le propriétaire qui n’a pas contribué à l’exhaussement a toujours la faculté d’acquérir la mitoyenneté de l’exhaussement.
Les droits sur les autres clôtures
Si la clôture n’est pas un mur (exemples : une haie, un fossé, un grillage, une rangée d’arbres…), chaque propriétaire a :
- Le droit de refuser de céder la mitoyenneté (article 668 alinéa 1 du Code civil). Comme expliqué ci-dessus, la cession forcée ne s’applique que pour les murs.
- Le droit de remplacer la clôture par un mur jusqu’à la limite de sa propriété (article 668 alinéas 2 et 3 du Code civil).
- Le droit à la moitié des fruits et des produits si la clôture est une haie ou une rangée d’arbres (articles 669 et 670 du Code civil).
Les obligations des propriétaires mitoyens
L’interdiction de pratiquer des ouvertures
Chaque propriétaire ne peut pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture sans le consentement de l’autre (article 675 du Code civil).
L’obligation d’entretien et de conservation
Chaque copropriétaire doit contribuer aux charges d’entretien (article 667 du Code civil), de réparation et de reconstruction du mur mitoyen (article 655 du Code civil).
La fin de la mitoyenneté
La mitoyenneté peut se perdre :
- Par cession : un des propriétaires cède son droit à l’autre.
- Par réunion entre les mains d’un seul propriétaire des deux fonds voisins.
- Par abandon de la mitoyenneté par l’un des propriétaires : en effet, si les charges sont trop importantes par rapport à l’utilité qu’il retire de la mitoyenneté, chaque propriétaire a le droit d’abandonner unilatéralement son droit sur la clôture (articles 656 et 667 du Code civil). Le propriétaire voisin deviendra alors le propriétaire unique et privatif de la clôture. Cette faculté d’abandon n’est toutefois pas possible :
- Si la clôture est un mur qui soutient un bâtiment appartenant à celui qui veut abandonner la mitoyenneté
- Si la clôture est un fossé qui sert à l’écoulement des eaux
- Si l’abandon est souhaité par le propriétaire qui a dégradé la clôture et voudrait se dispenser des frais de réparation ou de reconstruction
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