Définition de la location-gérance du fonds de commerce
La location-gérance du fonds de commerce est un contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un locataire-gérant qui l'exploite à ses risques et périls (article L144-1 du Code de commerce).
Les conditions de la location-gérance
L'ancienne condition de fond
Auparavant, la location-gérance n’était possible que si le propriétaire du fonds de commerce l’avait exploité personnellement pendant au moins deux ans (ancien article L144-3 du Code de commerce).
Mais la loi du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d'actualisation du droit des sociétés a supprimé cette obligation d’avoir exploité personnellement le fonds de commerce pendant au moins deux ans. Aujourd'hui, le propriétaire d’un fonds de commerce peut mettre celui-ci en location-gérance sans exploitation préalable.
La condition de publicité
Le contrat de location-gérance doit être publié dans les 15 jours de sa conclusion sur un support habilité à recevoir des annonces légales.
Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds (article L144-7 du Code de commerce).
A noter : Après la publication du contrat de location-gérance, les créanciers gardent toutefois la possibilité d'engager la responsabilité du loueur du fonds sur le fondement du droit commun (s'il a commis une faute par exemple).
Les effets de la location-gérance
Les effets de la location-gérance entre les parties
En ce qui concerne le loueur du fonds
Le loueur du fonds doit garantir au locataire-gérant la jouissance paisible du fonds. C'est pourquoi il lui doit :
- la mise à disposition du fonds
- la garantie d’éviction (obligation de non-concurrence)
Toutefois, il reste propriétaire du fonds. A ce titre, il a toujours la possibilité d'affecter son fonds en nantissement ou de le vendre.
En ce qui concerne le locataire-gérant
Le locataire-gérant doit :
- exploiter le fonds en « bon père de famille ».
- payer le loyer (la redevance), dont le montant est librement fixé par les parties.
A noter : Toutefois, la stipulation d’une redevance n’est pas obligatoire (Cass. Com. 23 mars 1999).
En outre, comme le locataire-gérant est exploitant du fonds, c’est lui qui a la qualité de commerçant, et non le loueur. Il doit donc respecter toutes les obligations qui pèsent sur le commerçant. Exemple : l'immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.
Enfin, le contrat de location-gérance est conclu intuitu personae. Autrement dit, le propriétaire du fonds l'a mis en location-gérance au bénéfice de ce locataire-gérant, et pas d'un autre. La personne du locataire-gérant est importante pour lui. C'est pourquoi le locataire-gérant ne peut pas céder ses droits au titre de la location-gérance, ou sous-louer le fonds, sans l'autorisation du propriétaire.
Les effets de la location-gérance à l'égard des créanciers
En ce qui concerne les créanciers du loueur du fonds
Les dettes du loueur du fonds afférentes à l'exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce, si la location-gérance met en péril leur recouvrement (article L144-6 al. 1 du Code de commerce).
Autrement dit, si les créanciers du loueur considèrent que le paiement de leurs créances devient incertain en raison de la mise en location-gérance du fonds, ils peuvent demander au tribunal de commerce de prononcer la déchéance du terme, ce qui a pour effet de rendre leurs créances immédiatement exigibles.
Concrètement, les créanciers du loueur pourront alors lui réclamer le paiement de leurs créances, sans devoir attendre un quelconque terme ou délai.
L’action doit être introduite par les créanciers du loueur dans un délai de 3 mois après la publication du contrat de location-gérance sur un support habilité à recevoir des annonces légales (article L144-6 al. 2 du Code de commerce). Passé ce délai, les créanciers ne peuvent plus agir.
En ce qui concerne les créanciers du locataire-gérant
Comme dit précédemment, c'est le locataire-gérant qui est exploitant du fonds de commerce et qui a donc la qualité de commerçant. A ce titre, le locataire-gérant est seul redevable des créances liées à l'exploitation du fonds.
Mais cela ne vaut qu'à compter de la publication du contrat de location-gérance sur un support habilité à recevoir des annonces légales. En effet, comme expliqué précédemment, jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l'occasion de l'exploitation du fonds.
La fin de la location-gérance
Que se passe-t-il à la fin de la période de location-gérance ?
D'abord, l’expiration de la location-gérance a pour effet de rendre immédiatement exigibles les dettes afférentes à l'exploitation du fonds de commerce, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la location-gérance (article L144-9 du Code de commerce). Les créanciers pourront alors sans attendre demander le paiement de leurs créances. L'idée est que le locataire-gérant ne puisse pas disparaître dans la nature avant d'avoir payé les créanciers.
Ensuite, à la fin de la location-gérance, le locataire-gérant doit restituer le fonds. En effet, il ne bénéficie pas du droit au renouvellement du contrat de location-gérance. C'est le propriétaire du fonds, titulaire du bail commercial, qui doit demander le renouvellement au propriétaire de l'immeuble.
A noter : Le locataire-gérant n'a également pas le droit à une indemnité d'éviction.
Enfin, la fin de la location-gérance doit être publiée dans les 15 jours de sa date sur un support habilité à recevoir des annonces légales.
