La location-gérance du fonds de commerce désigne tout contrat ou convention par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce en concède totalement ou partiellement la location à un locataire-gérant qui l’exploite à ses risques et périls (article L144-1 du Code de commerce).
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Les conditions de la location-gérance
L’ancienne condition de fond
Auparavant, la location-gérance n’était possible que si le propriétaire du fonds l’avait exploité personnellement pendant au moins deux ans (ancien article L144-3 du Code de commerce).
Le non-respect de cette condition entraînait :
- La nullité absolue du contrat de location-gérance. Toutefois, les contractants ne pouvaient pas invoquer cette nullité à l’encontre des tiers (article L144-10 du Code de commerce).
- La perte du droit au renouvellement pour le preneur du bail commercial qui avait consenti le contrat de location-gérance atteint par la nullité (Cass. Civ. 3ème, 22 mars 2018, n° 17-15.830).
Cependant, cette condition n’était pas applicable dans un certain nombre de cas (ancien article L144-5 du Code de commerce). Ainsi, elle ne s’appliquait pas (entre autres) :
- A l’Etat
- Aux collectivités territoriales
- Aux établissements de crédit et sociétés de financement
- Aux majeurs protégés ou aux personnes faisant l’objet de soins psychiatriques quand ils étaient propriétaires du fonds avant la mesure de protection légale ou le début des soins psychiatriques
- Aux héritiers ou légataires du commerçant décédé
- A l’établissement public créé pour l’aménagement et la restructuration des espaces commerciaux et artisanaux
- Au conjoint qui avait participé à l’exploitation du fonds pendant au moins deux ans avant la dissolution du régime matrimonial et qui était attributaire dudit fonds
- Au loueur de fonds de commerce, lorsque la location-gérance avait pour objet principal d’assurer, sous contrat d’exclusivité, l’écoulement au détail des produits fabriqués ou distribués par lui-même
Par ailleurs, le délai de deux ans pouvait être raccourci ou supprimé par ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance, quand le demandeur justifiait être dans l’impossibilité d’exploiter son fonds personnellement ou par l’intermédiaire de préposés (ancien article L144-4 du Code de commerce).
Cependant, la loi du 19 juillet 2019 de simplification, de clarification et d’actualisation du droit des sociétés a supprimé cette obligation d’avoir exploité personnellement le fonds pendant au moins deux ans. Ainsi, depuis le 21 juillet 2019, le propriétaire d’un fonds peut mettre celui-ci en location-gérance sans exploitation préalable.
La condition de publicité
De même que le nantissement du fonds de commerce, la location-gérance suppose l’accomplissement d’une formalité de publicité. Ainsi, le contrat de location-gérance doit être publié dans les 15 jours de sa conclusion sur un support habilité à recevoir des annonces légales.
A noter que jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds (article L144-7 du Code de commerce). Après la publication du contrat, les créanciers gardent toutefois la possibilité d’engager la responsabilité du loueur du fonds sur le fondement du droit commun (s’il a commis une faute par exemple).
Les effets de la location-gérance
Les effets entre les parties
En ce qui concerne le loueur du fonds, il doit garantir au locataire-gérant la jouissance paisible du fonds. C’est pourquoi il lui doit :
- la mise à disposition du fonds
- la garantie d’éviction (obligation de non-concurrence)
Mais il a toujours la possibilité d’affecter son fonds en nantissement ou de le céder.
En ce qui concerne le locataire-gérant, il doit :
- exploiter le fonds en « bon père de famille ».
- payer le loyer (la redevance). Le montant de la redevance est librement fixé par les parties. Toutefois, la stipulation d’une redevance n’est pas obligatoire (Cass. Com. 23 mars 1999).
En outre, comme le locataire-gérant est exploitant du fonds, c’est lui qui a la qualité de commerçant, et non le loueur. Il doit donc respecter toutes les obligations qui pèsent sur le commerçant. Exemple : l’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.
A noter, enfin, que le contrat de location-gérance est conclu intuitu personae. Autrement dit, le propriétaire du fonds l’a mis en location-gérance au bénéfice de ce locataire, et pas d’un autre. La personne du locataire est importante pour lui. C’est pourquoi le locataire ne peut pas céder ses droits au titre de la location-gérance, ou sous-louer le fonds, sans l’autorisation du propriétaire.
Les effets à l’égard des créanciers
En ce qui concerne les créanciers du loueur du fonds, les dettes de ce dernier afférentes à l’exploitation du fonds peuvent être déclarées immédiatement exigibles par le tribunal de commerce, si la location-gérance met en péril leur recouvrement (article L144-6 al. 1 du Code de commerce).
Autrement dit, si les créanciers du loueur considèrent que le paiement de leurs créances devient incertain en raison de la mise en location-gérance du fonds, ils peuvent demander au tribunal de commerce de prononcer la déchéance du terme, ce qui a pour effet de rendre leurs créances immédiatement exigibles.
Qu’est-ce que cela signifie ? Concrètement, les créanciers du loueur pourront alors lui réclamer le paiement de leurs créances, sans devoir attendre un quelconque terme ou délai.
L’action doit être introduite par les créanciers du loueur dans un délai de 3 mois après la publication du contrat de location-gérance sur un support habilité à recevoir des annonces légales (article L144-6 al. 2 du Code de commerce). Passé ce délai, les créanciers ne peuvent plus agir.
En ce qui concerne maintenant les créanciers du locataire-gérant, la situation est très simple. Comme on l’a dit précédemment, c’est le locataire-gérant qui est exploitant du fonds et qui a donc la qualité de commerçant. C’est donc lui qui est seul redevable des créances liées à l’exploitation du fonds.
Mais cela ne vaut qu’à compter de la publication du contrat de location-gérance sur un support habilité à recevoir des annonces légales.
En effet, on sait que jusqu’à la publication du contrat de location-gérance, le loueur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.
La fin de la location-gérance
Que se passe-t-il à la fin de la période de location-gérance ?
D’abord, l’expiration de la location-gérance a pour effet de rendre immédiatement exigibles les dettes afférentes à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la location-gérance (art L144-9 du Code de commerce). Les créanciers pourront alors sans attendre demander le paiement de leurs créances. L’idée est que le locataire ne puisse pas disparaître dans la nature avant d’avoir payé les créanciers.
Ensuite, le locataire-gérant doit restituer le fonds à la fin de la location. Le locataire-gérant, en effet, ne bénéficie pas du droit au renouvellement du contrat de location-gérance. C’est le propriétaire du fonds, titulaire du bail commercial, qui doit demander le renouvellement au propriétaire de l’immeuble.
A noter que le locataire-gérant n’a également pas le droit à une indemnité d’éviction. Dure, dure, la vie de locataire-gérant !
Enfin, la fin de la location-gérance doit faire l’objet d’une publicité : elle doit être publiée dans les 15 jours de sa date sur un support habilité à recevoir des annonces légales.