La théorie de l’apparence : error communis facit jus

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La théorie de l’apparence : explication

En application de la théorie de l’apparence, le tiers acquéreur auprès de la personne qui a toutes les apparences du propriétaire acquiert immédiatement la propriété du bien (Cass. Civ., 26 janvier 1897), de sorte que le véritable propriétaire ne peut plus revendiquer son bien.

On sait en effet qu’il existe différentes manières d’acquérir la propriété d’un bien. Il est ainsi possible de devenir propriétaire d’un bien par possession (soit instantanément dans le cas d’un meuble, soit après une certaine durée dans le cas d’un immeuble). Il est également possible d’acquérir la propriété de certains biens (les biens sans maître et les trésors) par occupation, en en prenant matériellement et volontairement possession. Il est enfin possible d’acquérir la propriété d’un bien par convention, par l’effet d’un acte translatif de propriété.

Mais que se passe-t-il dans le cas où une personne pense être le propriétaire d’un bien, et qu’un tiers lui achète ce bien, trompé par cette erreur ? Ce tiers pense alors légitimement être devenu le propriétaire du bien. Si le véritable propriétaire exerce une action en revendication de la propriété de son bien entre les mains du tiers, peut-il obtenir gain de cause ? Peut-il obtenir la restitution du bien ? Autrement dit, le droit de propriété du propriétaire reste-t-il valable, ou le tiers doit-il être considéré comme le nouveau propriétaire puisqu’il a acquis la propriété du bien par convention ?

Dans un tel cas, on applique l’adage « error communis facit jus«  : l’erreur commune fait le droit !

Autrement dit, on considère que le tiers acquéreur, en ce qu’il a commis une erreur commune que tout le monde aurait pu commettre, est devenu le propriétaire du bien.

Le propriétaire apparent doit toutefois restituer au véritable propriétaire la valeur du bien et, s’il est de mauvaise foi, celle des fruits perçus (article 549 du Code civil).

La théorie de l’apparence est appliquée avec force par la jurisprudence. A ce titre, dans une décision QPC du 30 mars 2017, la Cour de cassation a refusé de transmettre une question prioritaire de constitutionnalité dans laquelle les requérants soutenaient que l’atteinte portée par la théorie de l’apparence au droit de propriété était contraire aux articles 2 et 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen.

Les conditions d’application de la théorie de l’apparence

Pour que la théorie de l’apparence s’applique, le tiers acquéreur doit remplir certaines conditions.

D’abord, il doit être de bonne foi : il doit penser que celui avec qui il a traité était le véritable propriétaire. Cette bonne foi est présumée. Par conséquent, c’est au propriétaire originaire de prouver la mauvaise foi du tiers acquéreur pour obtenir la restitution du bien. En outre, la bonne foi est appréciée au jour de l’acquisition du bien (Cass. Civ. 3ème, 30 mars 2017, n° 15-21.790).

Ensuite, il doit avoir été victime d’une erreur commune et invincible : il faut que son erreur soit susceptible d’être partagée par tout le monde, y compris un type idéal d’homme rompu aux affaires. L’erreur doit être telle que « chacun aurait pu se tromper » (Cass. Civ. 3ème, 11 mai 2006, n° 05-10.261).

Enfin, il doit avoir acquis le bien à titre onéreux : l’acquéreur à titre gratuit d’un bien n’est pas fondé à se prévaloir de la théorie de l’apparence (Cass. Civ. 1^ère, 7 oct. 2015, n° 14-16.946). Cette solution est logique : si le propriétaire véritable revendique son bien, le tiers acquéreur à titre gratuit ne perd rien de plus que l’enrichissement dont il croyait avoir profité. C’est pourquoi le droit de propriété du véritable propriétaire prime sur les droits de l’acquéreur à titre gratuit ; il serait injuste de priver le véritable propriétaire de son droit de propriété alors que le tiers acquéreur ne subit au final pas de réel préjudice en restituant un bien qu’il avait acquis à titre gratuit.

Les effets de la théorie de l’apparence

Si les trois conditions précitées sont réunies, le tiers acquéreur devient instantanément propriétaire du bien vendu par le propriétaire apparent.

Cette acquisition de la propriété ne se fait pas en vertu de l’acte, qui n’aurait pas pu transférer la propriété d’un bien ou d’un droit que le vendeur n’avait pas, mais par l’effet de la loi : « les tiers de bonne foi qui agissent sous l’empire de l’erreur commune ne tiennent leur droit ni du propriétaire apparent, ni du propriétaire véritable, mais en sont investis par l’effet de la loi. Ainsi, la nullité du titre du propriétaire apparent, serait-elle d’ordre public, est sans influence sur l’aliénation par lui consentie » (Cass. Civ. 1ère, 22 juillet 1986, n° 84-17.004).

Les exemples d’application de la théorie de l’apparence

La théorie de l’apparence peut s’appliquer dans de nombreuses situations.

Par exemple, en cas de décès, on peut se trouver en présence d’un héritier apparent ; une personne passe pour héritier aux yeux de tous, alors qu’il est ultérieurement établi que la succession revient à une autre personne. Toujours est-il que l’héritier apparent est vu par tout le monde comme le propriétaire des biens compris dans la succession. S’il accomplit des actes de disposition sur les biens, on considérera que ces actes ne doivent pas être remis en cause. En application de la théorie de l’apparence, ceux qui ont acquis des biens de bonne foi et à titre onéreux seront considérés comme les propriétaires desdits biens.

On peut également citer l’indivision. Un indivisaire peut apparaître aux yeux des tiers comme ayant la pleine propriété d’un des biens objets de l’indivision. Dans un tel cas, si l’indivisaire vend le bien à un acquéreur de bonne foi, le dit acquéreur deviendra instantanément propriétaire du bien en vertu de la théorie de l’apparence (Cass. Civ. 1ère, 22 juillet 1986, n° 84-17.004).

Il existe toutefois des cas où l’erreur commune et invincible sera difficilement caractérisée. Pour les immeubles par exemple, le système de publicité foncière impose à l’acquéreur de se renseigner sur les droits de son auteur. L’acquéreur pourra donc vérifier l’identité du véritable propriétaire de l’immeuble. Dès lors, il est logique qu’il ne puisse pas se prévaloir d’une erreur qui serait partagée par tout le monde, et donc qu’il ne devienne pas instantanément propriétaire de l’immeuble.

Dans le cas contraire, l’usucapion abrégée en cas de bonne foi et de juste titre serait dépourvue d’utilité.

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