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Le pacte de préférence : définition

Le pacte de préférence est, avec la promesse unilatérale, l’un des deux avant-contrats classiquement utilisés par les parties qui envisagent de conclure un contrat.

Les avant-contrats, ou contrats préparatoires, sont des conventions qui interviennent avant la conclusion du contrat définitif, par lesquelles les signataires arrêtent les règles par lesquelles ils entendent s’engager ultérieurement.

En ce qui concerne plus spécifiquement le pacte de préférence, il s’agit du « contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter » (article 1123 du Code civil). Autrement dit, dans un pacte de préférence, le promettant arrête le choix de son futur cocontractant au cas où il décide bel et bien de contracter.

Au contraire, la promesse unilatérale de contrat est le contrat par lequel le promettant promet au bénéficiaire de contracter au cas où ce dernier lève l’option qui lui est consentie avant un certain délai. La promesse unilatérale offre un choix au bénéficiaire : celui de conclure ou non le contrat définitif.

La promesse unilatérale est donc un avant-contrat qui ne débouche sur un contrat définitif que si le bénéficiaire de la promesse y consent, alors que le pacte de préférence ne débouche sur un contrat définitif que si le promettant le décide. Là est la distinction !

Dans une promesse unilatérale de vente portant par exemple sur un immeuble, A promet à B de lui vendre son immeuble au cas où B accepte de l’acheter avant une certaine date. Alors que dans un pacte de préférence, A promet à B de lui vendre son immeuble au cas où A décide finalement de vendre son immeuble.

Il convient toutefois de préciser que même dans le cas où le promettant du pacte de préférence décide de contracter, le bénéficiaire reste libre de conclure ou non le contrat définitif. La conclusion du pacte de préférence ne l’engage pas à conclure le contrat.

Le pacte de préférence : effets

Les effets du pacte de préférence à l’égard du promettant

Le promettant qui a consenti un pacte de préférence doit proposer en priorité au bénéficiaire (avant toute autre personne) de contracter. Il ne peut s’adresser à une autre personne tant que le bénéficiaire du pacte ne s’est pas vu proposer l’offre de contracter.

Si toutefois le bénéficiaire du pacte refuse finalement l’offre de contracter, le promettant n’est alors plus lié par le pacte de préférence et peut alors chercher à contracter avec d’autres personnes.

Les effets du pacte de préférence à l’égard du bénéficiaire

Le bénéficiaire du pacte de préférence n’est pas lié par le pacte de préférence dans le sens où il reste libre de contracter ou non si le promettant émet le souhait de conclure le contrat définitif.

Le bénéficiaire se voit simplement conférer une exclusivité, une option de contracter ou non par priorité à toute autre personne dans le cas où le promettant décide de contracter.

Les effets de la violation du pacte de préférence

A quoi le bénéficiaire du pacte de préférence a-t-il droit lorsque le promettant, malgré son engagement, décide malgré tout de conclure le contrat définitif avec une autre personne que le bénéficiaire ?

En principe, lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire du pacte ne peut obtenir que des dommages et intérêts.

Ce n’est que s’il démontre que le tiers avait connaissance de l’existence du pacte et de son intention de s’en prévaloir qu’il pourra solliciter auprès du juge sa substitution dans les droits du tiers et/ou la nullité du contrat conclu avec le tiers.

[Si vous n’êtes pas très au clair sur cette notion de nullité, je vous invite à consulter mon article sur le sujet en cliquant ici]

La connaissance par le tiers de l’existence du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir doit s’apprécier au jour où le tiers contracte.

On se rend bien compte que cela est générateur d’incertitude pour le tiers qui souhaite conclure un contrat. Y’a-t-il un pacte de préférence ? Si oui, le bénéficiaire a-t-il l’intention de s’en prévaloir ?

C’est pourquoi l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats a introduit, à l’article 1123 alinéa 3 du Code civil, la possibilité pour le tiers d’effectuer une action interrogatoire.

Ainsi, le tiers qui envisage de conclure un contrat et qui présume qu’une personne pourrait bénéficier d’un droit de préférence peut l’interroger à ce sujet sur l’existence d’un pacte et, le cas échéant, son intention de s’en prévaloir.

Cette action interrogatoire doit être faite par écrit, doit laisser au destinataire un délai raisonnable pour répondre et doit lui préciser que, à défaut de réponse, il ne lui sera plus possible de solliciter la substitution dans le contrat ou sa nullité.

Au final, l’action interrogatoire permet au tiers de s’assurer que le contrat qu’il s’apprête à conclure ne sera pas annulé et que le bénéficiaire d’un éventuel pacte de préférence ne demandera pas à être substitué au contrat.

Toutefois, elle peut apparaître d’un intérêt limité puisqu’aussi bien la nullité du contrat conclu par le tiers avec le promettant du pacte que la substitution du bénéficiaire au tiers dans le contrat supposent la connaissance par le tiers du pacte et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Ainsi, y’a-t-il un réel intérêt pour le tiers contractant d’interroger le bénéficiaire du pacte ? On peut se poser la question, le tiers pouvant toujours invoquer son ignorance de l’existence du pacte et/ou de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir pour être maintenu dans ses droits.

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