La promesse unilatérale de vente : définition, effets

le 13 août 2021

promesse unilatérale de vente

 

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La promesse unilatérale de vente : définition

D’abord, avant même de s’intéresser à la promesse unilatérale de vente, il convient d’analyser ce qu’est une promesse unilatérale de contrat.

Selon l’article 1124 du Code civil, dans sa version réformée suite à l’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, la promesse unilatérale de contrat peut se définir comme « le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire« .

Ainsi, la promesse unilatérale de contrat est le contrat par lequel une personne, le promettant, promet à une autre personne qui accepte cette promesse, le bénéficiaire, de contracter au cas où ce dernier lève l’option qui lui est consentie avant un certain délai.

Par conséquent, la promesse unilatérale est un avant-contrat qui ne débouche sur un contrat définitif que si le bénéficiaire de la promesse y consent.

Il faut bien distinguer la promesse unilatérale de la promesse synallagmatique : la promesse synallagmatique est le contrat par lequel tant le promettant que le bénéficiaire s’engagent réciproquement l’un envers l’autre à conclure le contrat définitif.

La promesse unilatérale de contrat la plus fréquente est la promesse unilatérale de vente. Il s’agit de l’avant-contrat ayant pour objet la conclusion d’un contrat de vente, dont les conditions essentielles (la chose et le prix) sont déjà déterminées. Mais le contrat de vente n’est pas encore formé car il faut que le bénéficiaire de la promesse donne son consentement à la vente, c’est-à-dire accepte d’acheter la chose !

Un exemple pour mieux comprendre : A promet à B de lui vendre son immeuble au cas où B accepte de l’acheter (lève l’option) avant le 1er janvier 2025.

 

La promesse unilatérale de vente : les effets

 

Les effets à l’égard du promettant

Pour le promettant, c’est très simple ! Il s’est engagé à conclure le contrat de vente au cas où le bénéficiaire accepte. Comme le précise l’article 1124 du Code civil, seul le consentement du bénéficiaire manque pour la formation du contrat de vente.

Dès lors, le promettant se trouve déjà irrévocablement engagé à la conclusion du contrat promis au moment où la promesse unilatérale de vente est formée.

Plus encore : le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale de vente avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul !

Cela signifie que si (par malheur !) le promettant s’avisait de conclure le contrat de vente avec une autre personne que le bénéficiaire, alors ce contrat serait nul (à condition que le tiers en question ait été au courant qu’une promesse avait été consentie). Le bénéficiaire de la promesse pourrait obtenir la nullité de ce contrat ! A ce propos, si vous voulez en apprendre plus sur la notion de nullité du contrat, vous pouvez consulter mon article sur le sujet en cliquant ici.

A noter que le bénéficiaire pourrait également rechercher la responsabilité civile du promettant et du tiers complice de la violation de la promesse unilatérale de vente.

 

Les effets à l’égard du bénéficiaire de la promesse

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente dispose d’une exclusivité sur la conclusion du contrat de vente. Ainsi, un délai lui est consenti pendant lequel il est libre d’accepter ou non de conclure le contrat de vente.

C’est pour cela que l’on dit que le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente dispose d’une « option« . Il a le choix entre :

  • accepter d’acheter le bien objet du contrat de vente (au moment de son acceptation, le contrat de vente est conclu)
  • refuser d’acheter le bien objet du contrat de vente (le contrat de vente n’est donc pas conclu et, par ailleurs, la promesse unilatérale de vente devient caduque)

(Si vous n’êtes pas très au clair sur cette notion de caducité, n’hésitez pas à lire mon article sur cette notion en cliquant ici. Fin de la parenthèse.)

A noter qu’en pratique, cette « option » accordée au bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente est souvent accordée en contrepartie d’un engagement de la part du bénéficiaire de verser au promettant ce que l’on appelle une « indemnité d’immobilisation« .

Concrètement, le bénéficiaire de la promesse s’engage, s’il ne lève pas l’option, à verser une somme d’argent au promettant (généralement 10% du prix).

Comme cet engagement est la contrepartie de l’option consentie au bénéficiaire, la promesse de vente devient alors, non plus un contrat unilatéral, mais bel et bien un contrat synallagmatique (il y a bien des obligations réciproques entre le promettant et le bénéficiaire).

 

L’hypothèse de la révocation de la promesse unilatérale de vente par le promettant

En ce qui concerne l’hypothèse de la révocation de la promesse par le promettant pendant le délai de l’option, les effets d’une telle révocation sont totalement différents depuis la réforme du droit des contrats opérée par l’ordonnance du 10 février 2016 !

Avant la réforme, la solution était fondée sur le célèbre arrêt Cruz de 1993 (Cass. Civ. 3e, 15 déc. 1993, n° 91-10.199), selon lequel la rétractation de la promesse par le promettant pendant le délai de l’option consentie au bénéficiaire prive d’effet toute levée postérieure de l’option par le bénéficiaire.

Ainsi, l’exécution de la promesse était impossible et le promettant ne s’exposait qu’au paiement de dommages et intérêts.

En matière de promesse unilatérale de vente, il avait notamment été jugé que « la levée de l’option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant excluant toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, la réalisation forcée de la vente ne peut être ordonnée » (Cass. civ. 3ème, 11 mai 2011, n° 10-12875).

Mais ce temps est révolu mesdames et messieurs ! L’ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations a radicalement changé les choses !

En effet, depuis la réforme, l’article 1124 du Code civil dispose désormais que « la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis« .

C’est dire que la révocation de la promesse unilatérale de vente par le promettant est désormais privée d’effet : le contrat de vente sera bel et bien formé si le bénéficiaire de la promesse y donne son consentement !

Ainsi, la réforme du droit des contrats a inversé la solution jurisprudentielle de l’arrêt Cruz.

Mais il faut préciser que le législateur n’avait abandonné cette jurisprudence que pour l’avenir. A ce titre, les promesses unilatérales de vente conclues avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 restaient soumises à la jurisprudence Cruz. Cela avait notamment été confirmé par la Cour de cassation dans un arrêt de 2018 (Cass. civ. 3ème, 6 déc. 2018, n° 17-21.170 et 17-21.171).

Néanmoins, dans un arrêt du 23 juin 2021 (Cass. civ. 3ème, 23 juin 2021, n° 20-17554), la Cour de cassation a opéré un revirement de jurisprudence en affirmant que dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, le promettant « s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire ». Ainsi, même pour les promesses conclues avant le 1er octobre 2016 (date d’entrée en vigueur de la réforme), la rétractation du promettant avant la levée de l’option n’empêche pas le bénéficiaire d’obtenir la réalisation forcée de la vente.

Ce revirement du 23 juin 2021 aligne donc le régime applicable en matière de révocation de la promesse par le promettant pendant le délai de l’option, qui est désormais le même que la promesse ait été conclue avant ou après la réforme de 2016. Sa portée doit toutefois être relativisée puisque la jurisprudence Cruz était de toute façon condamnée à disparaître, n’étant applicable qu’aux promesses conclues avant la réforme de 2016.

 

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Je m’appelle Maxime Bizeau, et je suis avocat de formation, diplômé de l’école d’avocats du Barreau de Paris.

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