Les limites du droit de propriété

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Existe-t-il des limites au droit de propriété ?

L’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Ainsi, le droit de propriété est consacré comme le droit le plus complet qu’on peut exercer sur une chose. Il n’est pas intrinsèquement limité. Néanmoins, en affirmant qu’il ne faut pas faire du droit de propriété un usage prohibé par les lois ou par les règlements, l’article 544 du Code civil reconnaît qu’il puisse exister des limites au droit de propriété, et notamment des limites légales ou réglementaires.

On sait que le droit de propriété présente certains caractères. En particulier, le droit de propriété est un droit :

• absolu : en principe, le propriétaire peut faire tout ce qu’il est possible de faire sur sa chose
• exclusif : le propriétaire est seul maître de son bien
• perpétuel : le droit de propriété n’est pas limité dans le temps et est imprescriptible

Chacun de ces caractères du droit de propriété est affirmé, mais présente néanmoins des limites. Comme expliqué précédemment, ces limites peuvent être légales ou réglementaires, mais également conventionnelles ou jurisprudentielles.

Dans cet article, nous exposerons les différentes limites à chacun des caractères du droit de propriété.

Les limites au caractère absolu du droit de propriété

Les limites légales ou réglementaires

En premier lieu, comme l’indique l’article 544 du Code civil, il ne faut pas faire du droit de propriété un usage prohibé par les lois ou les règlements. Ainsi, des limites légales ou réglementaires peuvent restreindre le droit de propriété. On peut citer par exemple :

• le droit de l’urbanisme et de la construction : dans certaines zones, il est par exemple interdit d’édifier des constructions au-delà d’une certaine hauteur
• la protection de l’environnement : la loi peut interdire l’exploitation de certaines cultures, ou la subordonner à des autorisations
• le régime de protection des locataires : réglementation des loyers, droit au maintien dans les lieux pour certains baux d’habitation, droit au renouvellement du bail…

En outre, parfois, l’intérêt général oblige le propriétaire à céder sa propriété, moyennant une juste et préalable indemnité (article 545 du Code civil). C’est ce qu’on appelle l’expropriation pour cause d’utilité publique. A noter que :

• Seul l’Etat peut mettre en œuvre l’expropriation.
• Seuls les immeubles et droits réels immobiliers peuvent faire l’objet d’une expropriation.

Ainsi, l’Etat pourra contraindre un propriétaire à lui céder sa propriété s’il existe une cause d’utilité publique. Exemples : la construction d’infrastructures de transport, comme une autoroute, une voie de chemin de fer, un tramway ou encore le métro.

Toutes ces restrictions légales et réglementaires viennent limiter le droit de propriété du propriétaire, qui ne peut pas user, jouir ou disposer de son bien comme il l’entend.

Les limites conventionnelles

En second lieu, il est possible de limiter le droit de propriété dans un contrat ou dans un acte unilatéral.

On pense par exemple à la clause d’inaliénabilité, qui a pour effet d’interdire de manière temporaire l’aliénation d’un bien. On peut retrouver ce type de clause notamment dans un contrat de vente, dans un contrat de donation ou dans un testament. L’acquéreur, le donataire ou l’hériter sera alors tenu de conserver le bien.

La clause d’inaliénabilité a pour effet de priver le propriétaire d’un des trois attributs du droit de propriété, à savoir l’abusus, le droit de disposer de la chose. Il ne lui reste que l’usus (le droit d’user de la chose) et le fructus (le droit de jouir de la chose), ce qui le rapproche de la situation d’un usufruitier. C’est pourquoi les clauses d’inaliénabilité sont valables en droit français, mais sont strictement encadrées.

En particulier, l’article 900-1 du Code civil affirme que « les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime. Même dans ce cas, le donataire ou le légataire peut être judiciairement autorisé à disposer du bien si l’intérêt qui avait justifié la clause a disparu ou s’il advient qu’un intérêt plus important l’exige. »

En théorie, cet article ne s’applique qu’aux libéralités. Néanmoins, la jurisprudence a étendu son application aux actes à titre onéreux (Cass. Civ. 1ère, 31 octobre 2007, n° 05-14.238).

Il faut donc deux conditions pour qu’une clause d’inaliénabilité soit valable :

• l’inaliénabilité doit être temporaire : elle ne peut être stipulée pour toute la vie de celui qui acquiert la propriété du bien.
• l’inaliénabilité doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime.

Les limites jurisprudentielles

En troisième lieu, la jurisprudence limite également le caractère absolu du droit de propriété. Deux théories jurisprudentielles méritent d’être mises en avant :

• L’abus du droit de propriété : Il s’agit du cas où le propriétaire commet un acte dans le seul but de nuire à son voisin. Dans l’affaire Clément-Bayard par exemple, un propriétaire avait fait construire sur sa propriété des carcasses de bois surmontées de pics en fer afin de causer des dommages au ballon dirigeable de son voisin. Cela est constitutif d’un abus du droit de propriété (Cass. Req. 3 août 1915, Clément-Bayard). La sanction est la réparation en nature (faire cesser l’abus) ou par équivalent (dommages et intérêts). Vous pouvez consulter sur ce site un article entièrement dédié à cette notion d’abus du droit de propriété en cliquant ICI.
• Les troubles anormaux de voisinage : Aujourd’hui, les conflits entre voisins sont principalement résolus par la théorie des troubles anormaux de voisinage. Contrairement à l’abus de droit, la théorie des troubles anormaux de voisinage ne nécessite pas la présence d’une faute du propriétaire pour s’appliquer (Cass. Civ. 3ème, 4 février 1971). Il suffit que le voisin subisse un trouble anormal de voisinage (exemple : un bruit important ou répétitif). La sanction est, comme pour l’abus de droit, la cessation du trouble ou le versement de dommages et intérêts. Pour plus de détails sur la théorie des troubles anormaux de voisinage, vous pouvez cliquer ICI.

Les limites au caractère exclusif du droit de propriété

On a vu que le caractère absolu du droit de propriété était limité. Il est en de même du caractère exclusif. Le propriétaire ne sera pas toujours seul maître de son bien. Plusieurs exemples peuvent être donnés.

D’abord, les hypothèses de propriété collective constituent une limite au droit de propriété. En principe, un bien appartient en pleine propriété à une seule personne. Mais dans certains cas, le droit de propriété sera exercé par plusieurs personnes sur un même bien. C’est ce qu’on appelle la propriété collective. Le régime de droit commun de la propriété collective est l’indivision, dans laquelle plusieurs personnes (qu’on appelle les indivisaires ou coindivisaires) peuvent être propriétaires d’un même bien. Mais d’autres régimes de propriété collective existent :

• la mitoyenneté, qui est une indivision forcée et perpétuelle portant sur le mur ou la clôture qui sépare deux fonds voisins
• la copropriété, selon laquelle chaque copropriétaire dans un immeuble est propriétaire des parties communes de l’immeuble

Ensuite, les démembrements de la propriété représentent également une limite du droit de propriété :

• l’usufruit : l’usufruiter a l’usus et le fructus du bien, tandis que le nu-propriétaire conserve l’abusus. Dans un tel cas, le nu-propriétaire n’est pas le seul maître de son bien.
• la servitude : elle  impose à un propriétaire de laisser à son voisin l’usage de l’une des utilités de son fonds. Le propriétaire voit donc son droit de propriété limité. Par exemple, en cas d’enclave, le propriétaire du fonds enclavé peut exiger un droit de passage sur le fonds voisin pour accéder à la voie publique (article 682 du Code civil).

Enfin, le propriétaire n’a pas un droit exclusif d’exploiter l’image de son bien. Il ne peut s’opposer à l’utilisation par un tiers de l’image de son bien que si cette utilisation lui cause un « trouble anormal » (Cass. Ass. Plén., 7 mai 2004, n° 02-10.450).

Les limites au caractère perpétuel du droit de propriété

Les caractères absolu et exclusif du droit de propriété sont restreints par différentes limites. Mais il existe également des limites au caractère perpétuel du droit de propriété.

En particulier, la possession (prescription acquisitive) est une limite au caractère perpétuel du droit de propriété. Si une personne exerce toutes les prérogatives du propriétaire et que ce dernier n’exerce pas les siennes, elle devient propriétaire à sa place. Par conséquent, la propriété ne se perd pas par le non-usage, mais elle peut se perdre par l’usage d’une autre personne.

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