Les obligations du locataire

le 17 juin 2022

Obligations du locataire

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Le bail étant un contrat synallagmatique, il fait naître :

Dans cet article, nous traiterons des obligations du locataire.

Celles-ci ont trait à l’usage de la chose, au paiement du loyer et à la restitution de la chose.

 

L’obligation d’user de la chose louée raisonnablement et conformément à la destination prévue dans le bail 

L’article 1728, 1° du Code civil impose au locataire une double obligation :

  • user raisonnablement de la chose louée
  • user de la chose conformément à la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention

L’obligation d’user raisonnablement de la chose louée

Le locataire doit utiliser la chose louée de manière paisible. Autrement dit, il ne doit pas commettre d’abus de jouissance.

En jurisprudence, les abus de jouissance sont variés. Par exemple, le locataire ne doit pas être auteur de violences (Cass. Civ. 3ème, 3 juin 1992, n° 90-20.422) ou de bruit excessif (Cass. Civ. 3ème, 16 nov. 1993, n° 91-16.704). Il ne doit pas non plus transformer les locaux en lieux de débauche (Cass. Civ. 3ème, 6 févr. 1973).

L’obligation d’user de la chose louée conformément à la destination prévue dans le bail

Pendant le bail, le locataire doit respecter la destination de la chose prévue dans le contrat, c’est-à-dire l’affectation de la chose (il peut s’agir de l’habitation ou de l’exercice d’une activité professionnelle). Par exemple, un locataire ne peut pas, en principe, exercer une activité professionnelle dans un bien loué à usage d’habitation.

Le locataire doit également respecter la substance de la chose, c’est-à-dire ne pas la transformer. En matière immobilière, la substance de la chose correspond aux ouvertures et à la structure générale. Par exemple, le locataire ne peut pas supprimer une cloison, élargir une porte ou percer un gros mur sans l’autorisation expresse du bailleur. En revanche, les modifications qui ne constituent pas une transformation de la chose (exemples : agencement des pièces, peintures…) peuvent être librement décidées par le locataire.

Les sanctions

En cas de non-respect par le locataire de l’obligation d’user raisonnablement de la chose ou de l’obligation d’user de la chose conformément à sa destination, le bailleur peut résilier le bail (article 1729 du Code civil).

 

L’obligation de payer le loyer

En contrepartie du droit de jouissance accordé par le bailleur, le locataire doit payer le loyer selon les modalités et dates convenues dans le bail (article 1728, 2° du Code civil).

À défaut de paiement, le bailleur peut obtenir la résiliation judiciaire du bail ou mettre en œuvre la clause résolutoire si une telle clause figure dans le contrat.

Afin de garantir le paiement du loyer, le bailleur d’un bien immobilier bénéficie d’un privilège spécial portant sur les meubles présents dans les lieux loués (article 2332 du Code civil) qui lui confère un droit de préférence sur le prix de vente de ces meubles.

Précisons enfin que le locataire peut opposer l’exception d’inexécution afin de suspendre le paiement du loyer lorsque, par la faute du bailleur, il ne peut plus jouir de la chose conformément à sa destination.

 

L’obligation de restitution en fin de bail

Au terme du bail, le locataire doit rendre la chose dans l’état dans lequel il l’a reçue.

C’est l’état des lieux qui permet de prouver dans quel état la chose a été reçue en début de bail et dans quel état elle est au terme du bail. En l’absence d’état des lieux, la chose est présumée avoir été reçue en bon état (article 1731 du Code civil).

Cette obligation de restitution emporte plusieurs conséquences.

En premier lieu, comme expliqué précédemment, le locataire a en cours de bail l’obligation de respecter la substance de la chose. Ainsi, il ne peut pas transformer la chose sans l’autorisation du bailleur.

En deuxième lieu, le locataire a également l’obligation de conserver la chose.

A ce titre, le locataire est tenu de réaliser les réparations locatives désignées à l’article 1754 du Code civil, c’est-à-dire les réparations qui concernent l’entretien courant de la chose / qui ne touchent pas à la structure de la chose. Par exemple, dans le cas d’un bail de véhicule, remettre de l’huile ou réparer une crevaison relèvent de l’obligation de conservation du locataire.

En revanche, le locataire n’est pas tenu des réparations occasionnées par force majeure ou par vétusté (article 1755 du Code civil). Ainsi, la détérioration des peintures d’un local causée par l’usage normal de la chose ne relève pas de l’obligation de conservation du locataire (Cass. Civ. 3ème, 17 oct. 1990, n° 88-20.194).

En cas d’inexécution par le locataire de son obligation de conservation, le bailleur peut obtenir la remise en état de la chose ou bien des dommages et intérêts (s’il rapporte la preuve d’un préjudice)

Enfin, en troisième lieu, le locataire est responsable des dégradations et pertes subies par la chose louée en cours de bail. Il s’agit d’une responsabilité pour faute présumée que le locataire peut renverser en prouvant que les dégradations ont eu lieu :

A noter que le locataire est responsable non seulement de ses propres fautes, mais également des dégradations et des pertes commises par les « personnes de sa maison » (toutes les personnes qu’il accueille, qu’il s’agisse des membres de sa famille, de ses amis, d’un plombier, d’un déménageur, etc.) et ses éventuels sous-locataires (article 1735 du Code civil).

 

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Je m’appelle Maxime Bizeau, et je suis avocat de formation, diplômé de l’école d’avocats du Barreau de Paris.

Après mon bac, je me suis lancé dans l’aventure de la licence de droit.

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J’ai ainsi pu travailler dans des cabinets anglo-saxons très réputés à Paris, avec des gens brillants, sur des dossiers passionnants, et dans des conditions optimales.

A travers ce blog, je souhaite aider un maximum d’étudiants en droit à atteindre leurs objectifs.

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