Les obligations du bailleur : délivrance, entretien et garantie

le 16 juin 2022

Obligations du bailleur

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Le contrat de bail est un contrat synallagmatique. A ce titre, il fait naître des obligations à la charge de chacune des parties : le bailleur et le preneur.

Dans cet article, nous traiterons des obligations du bailleur.

Celles-ci forment un triptyque :

  • délivrance de la chose louée
  • entretien de la chose louée
  • garantie de jouissance paisible pendant la durée du bail

 

L’obligation de délivrance

La première obligation du bailleur est l’obligation de délivrance.

L’obligation de délivrance due par le bailleur s’apparente à celle que doit le vendeur à l’acquéreur dans le cadre d’un contrat de vente, mais va tout de même au-delà.

L’obligation de délivrance du bailleur comporte en réalité trois obligations :

  • l’obligation de mise à disposition du bien entre les mains du locataire et qui constitue l’acte de délivrance. Le bailleur doit effectivement mettre la chose louée à la disposition du preneur (article 1719, 1° du Code civil).
  • l’obligation de délivrer une chose conforme à la destination prévue dans le bail, qui peut être d’habitation ou professionnelle. Ainsi, lorsqu’il est prévu dans le contrat que la chose sera affectée à une activité professionnelle particulière, la chose délivrée doit être conforme à cette destination précise. Pour ce faire, le bailleur doit s’assurer que l’activité prévue est réalisable. Par ailleurs, la conformité s’étend également aux exigences légales.
  • l’obligation de délivrer une chose « en bon état de réparations de toute espèce » (article 1720 alinéa 1 du Code civil). Ainsi, le bailleur doit délivrer une chose qui satisfasse les règles de sécurité exigées par la loi et les mises aux normes. Cette exigence tend à se confondre avec celle de conformité de la délivrance : une chose répondant aux exigences légales sera à la fois en bon état de réparations et conforme à la destination prévue.

Cette obligation de délivrance est d’ordre public. Ainsi, toute clause qui dispenserait le bailleur de son obligation de délivrance serait nulle.

Précisons enfin que si la chose louée est l’habitation principale du preneur, le bailleur doit délivrer un logement décent (article 1719, 1° du Code civil). En application du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit ainsi :

  • être protégé des infiltrations d’eau
  • ne pas comporter de matériaux nuisibles à la santé
  • disposer d’un éclairage naturel suffisant, d’un chauffage sécurisé et d’une évacuation des eaux usées

 

L’obligation d’entretien

L’obligation d’entretien fait également partie des obligations du bailleur.

A ce titre, en cours de bail, le bailleur doit :

  • entretenir la chose pour permette l’usage pour lequel elle a été louée (article 1719, 2° du Code civil).
  • effectuer « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » (article 1720 al. 2 du Code civil).

Ainsi, alors que l’obligation de délivrance entraîne pour le bailleur celle de supporter, au moment de l’entrée dans les lieux, toutes les réparations, il n’en est pas de même pour les réparations qui deviennent nécessaires en cours de bail. Pour ces réparations, il existe une répartition entre le bailleur et le preneur : le bailleur doit supporter les réparations autres que locatives, tandis que le preneur supporte les réparations locatives.

Mais qu’est-ce qu’une « réparation locative » ? Très simplement, une réparation locative est une réparation qui ne touche ni à la structure, ni aux éléments essentiels de la chose louée. Comme expliqué précédemment, ces petites réparations sont à la charge du preneur.

En revanche, toutes les autres réparations sont à la charge du bailleur. Ainsi, le bailleur est tenu des grosses réparations, qui touchent à la structure ou aux éléments essentiels de la chose louée (exemples : le ravalement de la façade de l’immeuble loué, les réparations de toiture ou des murs…).

Le preneur dispose des actions contractuelles ordinaires afin de contraindre le bailleur à exécuter son obligation d’entretien. Ainsi, le preneur peut rechercher l’exécution forcée, la responsabilité contractuelle du bailleur ou la résiliation du bail. Il peut aussi procéder lui-même, aux frais du bailleur, à ces réparations, mais ce dernier devra avoir été préalablement mis en demeure. Si le preneur a fait exécuter lui-même les travaux sans mise en demeure ni autorisation judiciaire et alors qu’il n’y a pas urgence, le bailleur n’a pas à le rembourser (Cass. Civ. 3ème, 23 mai 2013, n° 11-29011).

 

L’obligation de garantie

 

Parmi les obligations du bailleur, on trouve enfin l’obligation de garantie.

De même que le vendeur dans le cadre d’un contrat de vente, la garantie que le bailleur doit au preneur a deux objets :

 

La garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1721 du Code civil, la garantie des vices cachés concerne « tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ».

Cette garantie s’apparente à celle de la vente. Ainsi, comme dans la vente, le vice doit empêcher l’usage normal de la chose. En outre, bien que le texte relatif au bail soit muet, le vice doit être caché ; seuls sont garantis par le bailleur les vices non apparents et non connus du preneur.

En revanche, la garantie des vices cachés est objective : elle joue que le bailleur ait eu ou non connaissance du vice, ou qu’il ait commis ou non une faute (Cass. Civ. 3ème, 1er avr. 2009, n° 08-10.070).

À la différence de la garantie des vices cachés dans la vente, aucune disposition ne précise le délai pendant lequel le preneur peut agir. En conséquence, la prescription de l’action en garantie des vices cachés dans le bail est la prescription quinquennale de droit commun.

Il en va toutefois différemment pour les baux d’habitation. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en effet que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Dès lors, le délai de prescription en matière de baux d’habitation est de 3 ans.

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés donne lieu à différentes sanctions. D’abord, le preneur peut mettre en jeu la responsabilité contractuelle du bailleur pour tous les dommages qu’il a subi du fait du vice. Contrairement au droit de la vente, il n’est pas nécessaire que le bailleur ait eu connaissance du vice ; le preneur pourra obtenir des dommages-intérêts, que le bailleur ait eu connaissance de l’existence du vice ou non (article 1721 alinéa 2 du Code civil). Ensuite, outre des dommages-intérêts, le preneur devrait aussi pouvoir demander la résolution du bail dès lors que le trouble causé serait suffisamment grave.

 

La garantie d’éviction

La garantie d’éviction vise à assurer au preneur la jouissance paisible de la chose louée. Le bailleur a l’obligation d’éviter, dans la mesure du possible, les troubles de jouissance que pourrait subir le preneur.

Puisque les troubles dans la jouissance de la chose peuvent être causés par le bailleur ou bien par des tiers, la garantie d’éviction se décompose en deux garanties distinctes :

  • la garantie du fait personnel
  • la garantie du fait des tiers

La garantie du fait personnel

Le bailleur doit s’abstenir de tout acte qui pourrait troubler la jouissance paisible de la chose par le preneur.

A titre d’exemple, la responsabilité du bailleur a été retenue dans les espèces suivantes :

  • suppression d’un escalier (Cass. Civ. 1ère, 22 mars 1961 ; Cass. Civ. 1ère, 14 oct. 1964)
  • suppression brutale du WC dont disposaient les locataires (Cass. Civ. 3ème, 28 févr. 1990)
  • restriction abusive de l’usage d’un ascenseur (Cass. Civ. 3ème, 8 déc. 1993, n° 92-13.822)
  • absence d’eau potable (CA Aix-en-Provence, 24 févr. 2004)
  • cessation de fourniture du chauffage collectif prévu par le bail (Cass. Soc., 5 nov. 1953)

La garantie du fait des tiers

Le bailleur doit également garantir le preneur contre tout trouble de droit qui émanerait d’un tiers (un tiers se prétend titulaire d’un droit sur la chose louée : propriété, servitude, usufruit…).

En revanche, les troubles de fait émanant de tiers ne donnent pas lieu à garantie (article 1725 du Code civil). Concernant ces troubles, il appartient au preneur d’agir directement contre le tiers. Exemples : cambriolage par un voleur, infiltrations d’eau dues à un copropriétaire, nuisances par un propriétaire voisin.

 

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Je m’appelle Maxime Bizeau, et je suis avocat de formation, diplômé de l’école d’avocats du Barreau de Paris.

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A travers ce blog, je souhaite aider un maximum d’étudiants en droit à atteindre leurs objectifs.

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